L’année 2022 s’est montrée particulièrement profitable pour les SCI logées au sein d’assurance vie, avec un rendement moyen estimé à 3,7% sur l’exercice d’après l’ASPIM.
Mais ces résultats remarquables ne sont pas maintenus en 2023 et les performances se révèlent être nettement différenciées cette année d’un véhicule à l’autre.
Alors que certaines SCI en assurance-vie maintiennent leur niveau de performance, à l’image de Silver Avenir (fonds viager gérée par Arkea Reim), d’autres affichent des résultats plus pâles… voire carrément négatifs.
C’est le cas de Capimmo, SCI à capital variable gérée par Primonial Reim.
Tandis que la société cible une performance nette annuelle de 4%, celle-ci est clairement négative depuis le début 2023 (vu à août 2023), avec une baisse estimée à presque 3% depuis début 2023.
Alors même qu’elle est devenue une référence du marché, et qu’un bon nombre d’observateurs la qualifiaient de « placement sûr », la baisse observée est-elle inquiétante ? Peut-on voir des opportunités d’investissement dans cette situation en demi-teinte ?
Un contexte macro-économique sous tension
Cette évolution s’explique par des transformations profondes de l’environnement macro-économique global.
En réaction face à l’inflation sans précédent de ces deux dernières années (due aux crises sanitaires, socio-économiques et géopolitiques depuis 2020 que nous ne rappellerons pas), les différentes banques centrales ont choisi d’augmenter leurs taux directeurs pour limiter dans la mesure du possible la hausse des prix en durcissant les conditions d’obtention de crédit.
Ces politiques entraînent des conséquences directes sur le secteur immobilier
Tout d’abord, une hausse des coûts de financement (puisqu’il est désormais plus difficile de souscrire à un emprunt), et donc une diminution directe des liquidités disponibles.
Autant d’investissements qui ne sont pas réalisés.
Pire, les taux augmentent beaucoup plus rapidement que les prix d’acquisitions de biens immobiliers ne diminuent, ce qui rend pour l’instant plus difficile l’acquisition d’un actif immobilier dans ces conditions.
Néanmoins, cette tendance ne risque pas de s’éterniser sur le long terme, et si les prévisions de hausse des taux d’intérêts se réalisent et atteignent 4% à la fin de l’année 2023, les prix seront contraints de baisser.
Les actifs les moins recherchés, obtenus souvent à crédit, seront amenés à rester plus longtemps sur le marché, ce qui poussera les vendeurs à baisser leurs prix.
Mais la hausse des taux d’intérêts engendre un autre phénomène. Les investisseurs font face à un contexte opaque et plus difficile, et exigent une prime de risque plus élevée. Cette revalorisation à la baisse des actifs immobiliers ralentit donc également le nombre de transactions effectuées.
L’ensemble de ces facteurs impacte la collecte des fonds d’investissements… parmi lesquels Capimmo.
Un premier trimestre 2023 négatif pour Capimmo
Nous l’avons dit, les performances de Capimmo sont, pour l’heure, négatives sur l’exercice 2023 (vu en août 2023).
La performance YTD (Year To Date, donc depuis le 1er janvier 2023) est de -2,6%, avec une Valeur Liquidative enregistrée à 285.69€ le 28/07/2023, le minimum record sur l’exercice en cours !
Cette performance en demi-teinte s’explique par la situation macro-économique défavorable présentée ci-dessus, et reflète l’ensemble des incertitudes liées aux perspectives économiques actuelles.
Au-delà, la revalorisation à la baisse des biens immobiliers a eu de lourdes conséquences sur certaines typologies d’actifs, notamment au niveau des bureaux des premières couronnes périurbaines parisiennes et de certaines plateformes de logistique qui ont témoigné d’une forte volatilité au premier trimestre 2023 avec -20% de valeur environ.
Capimmo, qui détient des participations concernés par ces revalorisations à la baisse, voit donc sa performance être naturellement diminuée par ces facteurs, alors même que ces corrections n’impactent pas d’autres SCI qui affichent de meilleures performances sur ces derniers mois.
Toutefois, la société de gestion Primonial estime qu’ « Un retour en territoire positif est escompté lors du second semestre 2023 » (source : 1er reporting trimestriel, SCI Primonial Capimmo)
Un autre facteur structurel explique les performances à la baisse de Capimmo. En tant que SCI, elle est contrainte de calculer deux fois par mois sa Valeur Liquidative, c’est-à-dire le prix de liquidation des actifs qui composent son portefeuille et qui peut être considérée comme la valeur nette comptable de l’actif.
En raison de cette fréquence bi-mensuelle, la SCI est valorisée en temps réel, et ne peut bénéficier d’aucun intervalle de fixation des prix (contrairement aux SCPI, par exemple). La SCI répercute donc en temps réel les effets du marché, ce qui ne doit pas pour autant pousser les investisseurs à la panique.
En somme, la baisse de performance de Capimmo résulte de facteurs structurels et de difficultés sectorielles inopinées. Pourtant, la société de gestion Primonial garde volontairement un ton rassurant et optimiste en affirmant se fixer « un objectif de délivrer sur l’exercice 2023 une performance positive ».
Des opportunités d’investissement à saisir
La réputation de la SCI Capimmo n’est pas déméritée : elle dispose d’importantes ressources pouvant être mobilisées pour réaliser des investissement (plus de 300 millions d’euros fin mars 2023 d’après le premier rapport trimestriel de l’année), et conserve également des réserves statutaires conséquentes, à hauteur de 375 millions d’euros (5%), pour couvrir un pic éventuel de demande de retrait.
Primonial peut, avec une certaine sérénité, réaliser des investissements pragmatiques en s’appuyant notamment sur son réseau étendu et sur son « exposition européenne mixant des actifs à différentes phases d’exploitation (loués, en travaux, en développement, …) ». La diversité et la profondeur du portefeuille d’actifs que Capimmo a développé depuis une quinzaine d’années joue ici en sa faveur.
Pour couvrir ses besoins en liquidité et assurer le recentrage du portefeuille d’actifs, Capimmo effectue un plan conséquent de cession d’actifs depuis avril, pour un total de 78 millions d’euros.
Au-delà, la société de gestion adopte une position d’exclusivité stratégique avec ICADE et 4 autres organismes bancaires français en effectuant le rachat majoritaire d’ICADE Santé pour 1,4 milliard d’euros en juillet 2023, acquérant ainsi une société qui détient plusieurs dizaines d’infrastructures médicales françaises et européennes.
Primonial profite ainsi des opportunités du marché et de sa structure financière dégageant des montants importants de liquidités pour acquérir des actifs immobiliers du secteur santé et du secteur résidentiel, qui se sont montrés particulièrement résilients, notamment lors des périodes de volatilités plus importantes pour certains secteurs (logistique, bureau) au premier trimestre 2023.
Les SCI valorisées à la baisse : un potentiel intéressant à moyen terme
Au-delà de la stratégie et du positionnement de marché adopté par Capimmo, la baisse de valeur observée sur son portefeuille annonce un rebond intéressant dans les mois qui viennent.
Les loyers bénéficiant d’un mécanisme d’indexation sur l’inflation (IRL = Indice de Référence des Loyers ; ILC = Indice des Loyers Commerciaux ; ILAT = Indice des Loyers des Activités Tertiaires), ils sont amenés à évoluer à la hausse.
Ce constat permet donc de prévoir des rendements à venir plus élevés pour les actifs immobiliers valorisés à la baisse ces derniers temps, à quelques exceptions près (notamment les bureaux des couronnes périurbaines qui subissent les politiques de télétravail et la baisse de demande).
Pour le reste, les politiques macro-économiques des différentes banques centrales étant plus lisibles dans les mois à venir malgré quelques réajustements ponctuels, les fortes revalorisations des deux derniers semestres sont amenées à être plus modérées jusqu’à la fin de l’exercice 2023.
C’est d’ailleurs le discours adopté par Primonial qui prévoit de « bénéficier d’un apaisement des politiques monétaires, voire d’un effet rebond » afin de délivrer une performance nette positive à la fin de l’année 2023 malgré les baisses de valeurs sectorielles et exceptionnelles qu’elle connait ces derniers mois. La société de gestion espère un rendement immobilier (net de frais de gestion et d’effet de levier) compris entre 5% et 8% annuellement sur l’ensemble de son portefeuille à moyen et long terme, dans une « perspective […] de l’ordre de 8 ans » comme l’indique le dernier reporting du second trimestre 2023. La stratégie affichée par le directoire de Primonial se recentre donc sur la santé, le locatif résidentiel et la logistique pour atteindre des rendements de l’ordre de 5% dès 2024.
De quoi encourager les investisseurs, si ce n’est à acquérir des parts en profitant avec opportunisme de la baisse de valeur, tout du moins à conserver leurs positions au sein de Capimmo.
Thibaud est analyste financier au sein du cabinet de gestion de patrimoine Invest’Aide.
Comment expliquer que Capimmo baisse de 13 % depuis le début de l’année !!