Si vous vous intéressez aux SCPI, peut-être avez déjà entendu parler des SCPI internationales ou européennes ?
Les SCPI qui investissent dans des actifs immobiliers situés à l’étranger présentent de nombreux avantages et notamment une rentabilité optimisée : plus de rendement et moins de fiscalité.
Dans cet article, nous vous présentons la SCPI internationale : son fonctionnement, son intérêt, ses avantages et notre classement des meilleures SCPI à l’étranger.
Par où commencer ?
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Qu’est-ce qu’une SCPI internationale ?
Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) internationale est un fonds d’investissement immobilier agréé par l’AMF qui vous permet d’investir simplement dans l’immobilier à l’étranger et plus particulièrement dans les pays d’Europe.
En achetant des parts de SCPI, vous êtes propriétaire d’une portion d’un parc immobilier conséquent et diversifié : bureaux, commerces, entrepôts, etc. Le gestionnaire de la SCPI sélectionne les biens pour vous, les achète et collecte les loyers qui vous seront ensuite reversés.
Comme de l’immobilier traditionnel, en cas de revalorisation de l’immobilier, vos parts peuvent également prendre en valeur. Cela vous assure une revalorisation de votre patrimoine immobilier sur le long-terme.
Pourquoi choisir des SCPI internationales et étrangère au lieu des classiques SCPI françaises ?
Les SCPI françaises sont des sociétés d’investissement qui placent l’argent des investisseurs uniquement sur des actifs situés en France. Cela leur apporte une sécurité : ils connaissent ou ont probablement déjà vu les actifs achetés par les SCPI. La fiscalité est simple car les revenus des SCPI s’ajoutent aux revenus du contribuable qui devra également s’acquitter des prélèvements sociaux de 17,2%.
Comme vous pouvez le constater, la fiscalité des SCPI françaises est très forte et la pression fiscale peut dépasser les 60% des loyers encaissés !
Face à cet inconvénient majeur, vous pouvez envisager l’investissement de SCPI au travers d’une assurance-vie, moins gourmande en fiscalité ou encore investir dans les SCPI internationales.
En investissant dans des SCPI internationales, vous diversifiez votre patrimoine immobilier, vous investissez dans des actifs parfois plus rentable que ceux situés en France et vous diminuez votre pression fiscale.
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Quels sont les avantages d’une SCPI internationale ?
Plusieurs raisons font des SCPI internationales un choix d’investissement judicieux.
Nous citons notamment la diversification de votre patrimoine immobilier, la fiscalité réduite et un rendement boosté !
Une offre de biens immobiliers importante
Choisir d’investir dans une SCPI internationale, c’est se donner la chance de profiter d’une diversité de choix en terme de support et d’actifs immobiliers.
Par exemple, la crise immobilière qui a démarré en 2022 a ouvert de nombreuses opportunités à l’achat dans des pays comme les Pays-Bas où le cours de l’immobilier a fortement chuté, permettant ainsi d’obtenir des rendements locatifs très élevés.
Le marché européen est très profond : les gestionnaires de SCPI ont donc des opportunités plus importantes que sur le marché français.
Un meilleur rendement des SCPI étrangères
En termes de rendement, les SCPI internationales figurent depuis plusieurs années dans le TOP des classements de SCPI (étrangères ou françaises). Cela s’explique notamment par un rendement élevé et relativement stable.
| Nom de la SCPI | Rendement 2023 |
|---|---|
| Transition Euope | 8,16% |
| Remake Live | 7,79% |
| Corum Origin | 6,06% |
| Epargne Pierre Europe | 6,26% |
| Iroko Zen | 7,12% |
Qu’en est-il de la fiscalité des SCPI étrangères ?
L’un des principaux avantages est la fiscalité des SCPI internationales qui est fortement réduite. Voyons comment cela fonctionne.
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Une fiscalité allégée
Nombre d’investisseurs s’accordent sur le fait que les SCPI internationales proposent une fiscalité plus douce.
Il est à noter en effet que la taxation des revenus fonciers se fait en considérant le pays d’origine en tenant compte des accords binationaux.
En clair, les associés de la SCPI internationale n’ont pas à supporter une double imposition. Mieux, ces derniers bénéficient d’une exonération des prélèvements sociaux estimée à 17,2 %.
Deux régimes d’imposition applicables
La question de la fiscalité est aussi l’un des éléments essentiels qui motivent la décision des investisseurs à choisir une SCPI internationale ou locale. D’entrée de jeu, vous devez savoir que l’associé de la SCPI internationale n’aura pas à supporter une double fiscalité en cas d’accord bilatéral (celle de son pays de résidence et celle du pays où il investit).
En clair, la taxation ne peut pas provenir des deux États simultanément et pour cela, des mécanismes d’élimination de la double imposition ont été mis en place.
Il s’agit notamment du système du taux effectif global et du système du crédit d’impôt.
Ces deux systèmes fiscaux sont différents dans le calcul mais in-fine, reviennent généralement au même pour l’investisseur :
- de l’impôt est prélevé dans le pays où se situe le bien
- l’investisseur déclare ses revenus en France qui sont fiscalisés (il est considéré comme résident fiscal au sens de l’article 4bis du Code Général des Impôts)
- Ce dernier a droit à une baisse d’impôt éliminant la double imposition française
Pour en savoir plus, consultez notre article sur la fiscalité des SCPI internationales.
Quels sont les risques d’investir dans des SCPI internationales ?
Premier conseil pour investir dans une SCPI internationale, c’est de ne pas y mettre tout votre patrimoine. En effet, un tel placement présente également des risques sur lesquels il importe d’attirer l’attention des investisseurs.
La liquidité dont bénéficient les SCPI n’est pas la même que celle des valeurs mobilières comme les actions. Ces dernières sont négociables à tout moment sur les marchés financiers.
Par contre, pour ce qui est de la SCPI internationale, cela n’est pas toujours aussi facile. Il faudra attendre quelques semaines ou quelques mois pour la récupération des fonds en cas de revente des parts d’une SCPI internationale.
Toutefois, si vous choisissez de faire confiance à une SCPI en assurance-vie ou une SCPI performante qui collecte beaucoup de capitaux, le risque d’illiquidité sera limité.
D’un autre côté, un historique de rendements élevés peut être un leurre pour les investisseurs. En effet, il peut être difficile pour la SCPI de gérer beaucoup de biens immobiliers tout en gardant un niveau de rendement élevé. Pour cela, vous gagnerez à vérifier aussi le parc immobilier et les actifs de la SCPI avant de procéder au placement de vos fonds.
En dépit de ces risques, il faut quand même préciser que les SCPI internationales sont très avantageuses et vous permettent de vous constituer un patrimoine immobilier diversifié et performant.
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Dans quel pays investir et en fonction de quels profils ?
L’installation des SCPI s’est radicalement popularisée en Europe depuis quelques années. Plus particulièrement, certains pays comme le Portugal, l’Allemagne et l’Espagne sont très sollicités par les épargnants pour ce genre d’investissement. Toutefois, il ne serait pas à votre avantage de choisir n’importe quel pays pour faire votre investissement en SCPI internationale. Il faudrait tenir compte de votre profil en amont.
Le Royaume-Uni
Les impacts du Brexit n’ont pas épargné le Royaume-Uni et plus particulièrement, son marché immobilier. Néanmoins, vous aurez raison aujourd’hui en choisissant d’investir dans l’immobilier au Royaume-Uni. En effet, l’activité économique s’y retrouve en parfaite santé. Pour ce qui est du profil, si vous avez peu d’expérience, vous pourrez choisir ce pays pour un investissement en SCPI internationale.
L’Espagne et le Portugal
L’Espagne et le Portugal offrent de belles possibilités d’investissements en SCPI dans la zone euro. Ici, ce sont les stratégies d’investissement opportunistes qui sont surtout mises en avant. Les capitaux attirés par ces deux pays sont estimés à près de 50 milliards d’euros de transactions immobilières. Les rendements y sont plus élevés avec des risques un peu plus importants. Ainsi, si vous êtes un investisseur averti, choisir le Portugal ou l’Espagne pour investir dans une SCPI internationale est un excellent choix.
L’Allemagne
L’Allemagne à travers ses SCPI est une destination de plus en plus prisée par les Français pour les investissements immobiliers. En effet, la notoriété des sociétés civiles de placement immobilier internationales dans le pays est due au développement du marché immobilier tertiaire allemand. De plus, dans la zone euro, l’économie de l’Allemagne est l’une des plus enviables. On y dénote aussi une stabilité de la croissance et une fiscalité des plus intéressantes. En effet, cette dernière est soutenue par la convention franco-allemande. L’imposition des épargnants est alors plus avantageuse.
En clair, si vous recherchez une opportunité d’investissement, les villes allemandes à travers leurs SCPI sont très indiquées pour les placements financiers que vous soyez un investisseur expérimenté ou non.