Fin du LMNP en 2024 ? Tout savoir sur le projet de loi de finances

Face aux récentes évolutions législatives, les investisseurs s’interrogent sur l’avenir du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), un régime fiscal jusque-là avantageux. Cet article vise à clarifier la situation du LMNP, les implications du projet de loi de finances pour 2024, et propose des pistes pour anticiper les changements.

Le LMNP permet la location de biens meublés offrant des avantages fiscaux selon le régime micro-BIC ou réel. Le premier offre un abattement forfaitaire sur les revenus locatifs, tandis que le second permet la déduction des charges et amortissements. Il ouvre aussi droit au dispositif Censi-Bouvard, favorisant une réduction d’impôt sur l’achat du bien.

Le projet de loi de finances pour 2024, adopté en première lecture le 19 octobre 2023, envisage de restreindre ces avantages, notamment par la réduction du seuil du régime micro-BIC pour certaines locations, l’ajustement des règles d’amortissement et la suppression du dispositif Censi-Bouvard pour les nouvelles acquisitions. Ces modifications suscitent des interrogations chez les investisseurs quant à l’impact sur leurs investissements et les stratégies à adopter.

Comprendre le LMNP et l’impact du projet de loi de finances pour 2024

Qu’est-ce que le LMNP ?

Le statut LMNP permet aux particuliers de bénéficier de conditions fiscales favorables lorsqu’ils louent des biens immobiliers meublés. Pour être éligible, les revenus de location ne doivent pas excéder 23 000 € annuellement ou constituer plus de la moitié des revenus globaux du foyer. Ces revenus sont taxés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), sous deux régimes possibles : micro-BIC ou réel.

Les modifications proposées par le projet de loi de finances 2024

Adopté en première lecture par l’Assemblée nationale le 19 octobre 2023, le projet de loi de finances pour 2024 envisage de réformer le statut LMNP. L’objectif est de réduire les avantages fiscaux associés, d’aligner ses règles sur celles d’autres dispositifs de revenus fonciers et de contrer la concurrence déloyale des locations meublées de courte durée. Les changements majeurs incluent :

• La réduction du seuil du régime micro-BIC pour les locations meublées de tourisme non classées de 77 700 € à 15 000 €, avec un abattement ramené à 30 % au lieu de 50 %.
• L’inclusion des amortissements dans le calcul de la plus-value lors de la vente du bien pour ceux au régime réel, augmentant ainsi l’impôt sur la plus-value.
• L’arrêt du dispositif Censi-Bouvard pour les nouvelles acquisitions à partir du 1er janvier 2024.

Calendrier et étapes clés de l’adoption du projet de loi

Présenté en Conseil des ministres le 27 septembre 2023, le projet a subi des amendements en Commission des finances le 12 octobre. Il est programmé pour une discussion en séance publique à l’Assemblée nationale entre le 18 et le 22 octobre, puis au Sénat du 18 novembre au 7 décembre. Une commission mixte paritaire cherchera ensuite un consensus entre les deux chambres. En cas de désaccord, l’Assemblée nationale tranchera. L’adoption définitive est prévue avant fin 2023, pour une application dès le 1er janvier 2024.

Les changements majeurs pour les investisseurs LMNP

Les changements à venir sur le statut du LMNO sont la réforme du régime fiscal et les modifications des meublés de tourisme.

Réforme du régime fiscal et implications pour les investisseurs

La réforme du régime fiscal des LMNP, prévue par la loi de finances pour 2024, entraînera des conséquences significatives pour ceux qui investissent en location meublée. Cette réforme entend limiter les avantages fiscaux associés au statut LMNP, considérés comme excessivement favorables en comparaison avec d’autres régimes d’imposition des revenus fonciers.

Les investisseurs LMNP verront ainsi leur imposition s’accroître, en particulier pour les meublés de tourisme non classés ou classés en dessous de trois étoiles. Ces derniers perdront le bénéfice du régime micro-BIC avec un abattement de 50 % ou 71 %, pour un abattement réduit à 30 % et un seuil de 15 000 €. De surcroît, les investisseurs pratiquant la location de courte durée devront inclure les amortissements dans le calcul de la plus-value lors de la cession du bien, augmentant ainsi l’impôt sur la plus-value. Enfin, ceux ayant bénéficié du dispositif Censi-Bouvard, permettant une réduction de l’impôt sur le revenu de 11 % du prix d’achat du bien sur 9 ans, ne pourront plus jouir de cet avantage pour les acquisitions faites à partir du 1er janvier 2024.

Modifications spécifiques pour les LMNP en meublés de tourisme et locations classiques

Les modifications fiscales apportées par la loi de finances pour 2024 affecteront différemment les LMNP en meublés de tourisme et ceux en locations classiques. Les meublés de tourisme, biens immobiliers meublés destinés à la location saisonnière, peuvent être classés ou non selon des critères de confort et de qualité.

Les locations classiques concernent les biens immobiliers meublés loués à l’année ou au mois, sans classement. Les principaux changements pour ces deux catégories de LMNP sont les suivants :

• Les meublés de tourisme non classés verront le régime micro-BIC avec un abattement de 50 % et un seuil de 77 700 € remplacé par un abattement de 30 % et un seuil de 15 000 €. Au-delà de ce seuil, ils passeront au régime réel.
• Les meublés de tourisme classés perdront également le bénéfice du régime micro-BIC avec un abattement de 71 % et un seuil de 188 700 €, pour un abattement de 30 % et un seuil de 77 700 €. Cependant, un abattement de 71 % est maintenu pour les meublés de tourisme classés situés en zone rurale, à condition que le chiffre d’affaires reste inférieur à 50 000 €.
• Les locations classiques conserveront le bénéfice du régime micro-BIC avec un abattement de 50 % et un seuil de 77 700 €. Si les recettes excèdent ce seuil, elles passeront également au régime réel.

Transition vers le régime réel : quels avantages ?

La réduction des avantages fiscaux du régime micro-BIC pousse les investisseurs LMNP à envisager le régime réel, qui autorise la déduction des charges réelles et des amortissements du revenu locatif. Ce régime peut s’avérer plus avantageux que le micro-BIC si les charges et amortissements dépassent l’abattement forfaitaire. Il permet aussi de reporter les déficits fonciers sur les revenus des années suivantes, réduisant potentiellement l’impôt sur le revenu.

Pour opter pour le régime réel, il est nécessaire de respecter certaines conditions, telles que la tenue d’une comptabilité, la déclaration des revenus au réel via le formulaire 2031, et l’inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que loueur en meublé, professionnel ou non.

Potentielle fin du LMNP : mythe ou réalité ?

La fin du LMNP que nous connaissons actuellement est plus que probable. Mais comment pouvez-vous vous adapter à ces nouveaux changements ?

Impact sur le marché de la location meublée et les propriétaires actuels

La réforme fiscale prévue pour le statut LMNP en 2024 suscite des interrogations : signe-t-elle la fin de la location meublée en France ? La réponse n’est pas si évidente.

Il est vrai que les changements annoncés vont réduire les bénéfices fiscaux associés au statut LMNP. Toutefois, cela ne signifie pas la disparition de ce statut. Pour les investisseurs désireux de bâtir un patrimoine immobilier et de percevoir des revenus supplémentaires, le LMNP conserve son attrait.

La réforme s’attaque principalement aux locations de courte durée, perçues comme une concurrence déloyale pour l’hôtellerie et une cause de raréfaction du logement dans les zones tendues. Les locations de longue durée, majoritaires dans le secteur de la location meublée, sont moins affectées. De plus, cette réforme pourrait revitaliser le marché en encourageant les propriétaires à améliorer la qualité de leur offre, à respecter des normes de confort et de sécurité et à proposer des loyers plus compétitifs.

Comment les investisseurs peuvent s’adapter aux nouvelles règles

Avec l’arrivée des nouvelles dispositions fiscales, les investisseurs LMNP doivent réviser leur stratégie pour maintenir leur rentabilité. Voici quelques recommandations :

• Opter pour le régime réel lorsque les charges et amortissements surpassent l’abattement forfaitaire du régime micro-BIC. Ce régime permet de déduire les dépenses réelles et les amortissements, diminuant ainsi le revenu imposable et permettant le report des déficits fonciers sur les revenus futurs, réduisant l’impôt sur le revenu.
• Classer son bien en meublé de tourisme pour les locations saisonnières. Ce statut offre un abattement de 71 % et un seuil de 77 700 € au régime micro-BIC, contre 30 % et 15 000 € pour les non-classés, à condition de respecter des standards de qualité et de confort, et de faire une demande auprès de la mairie ou d’un organisme agréé.
• Diversifier son portefeuille en investissant dans des zones moins saturées, où la demande locative reste élevée et la concurrence modérée. Les biens en zone rurale peuvent bénéficier d’un abattement de 71 % pour les meublés classés de tourisme, à condition de ne pas dépasser 50 000 € de chiffre d’affaires.

Stratégies et optimisations possibles face à la réforme

La réforme fiscale du LMNP pour 2024 n’est pas encore définitive et pourrait évoluer. Il est donc important de rester informé des dernières nouvelles et de consulter un professionnel pour optimiser sa fiscalité. Voici quelques stratégies envisageables :

• Anticiper la réforme en effectuant des travaux de rénovation ou d’amélioration avant le 31 décembre 2023, pour profiter du régime fiscal actuel et déduire ces charges au régime réel.
• Exploiter le dispositif Censi-Bouvard pour les acquisitions faites avant le 1er janvier 2024, permettant une réduction d’impôt de 11 % du prix d’achat sur 9 ans, sous conditions. Ce dispositif concerne les biens dans des résidences de services offrant des prestations para-hôtelières.
• Explorer les dispositifs locaux de soutien à la location meublée, offrant des avantages fiscaux ou financiers pour les propriétaires respectant certaines conditions sociales ou environnementales. Le dispositif Louer abordable, ou Cosse, propose par exemple une déduction fiscale sur les revenus locatifs de 15 à 85 %, selon le loyer et la zone géographique.

Conclusion

Comme vous pouvez le constater, le statut LMNP va subir des modifications significatives en raison de la loi de finances pour 2024. Bien que ces changements vont diminuer les bénéfices fiscaux associés au LMNP, ils ne vont pas pour autant le rendre obsolète.

Le LMNP demeure une option attrayante pour ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier meublé et se constituer des revenus supplémentaires. Cependant, il est essentiel de s’adapter aux nouvelles directives et de maximiser sa situation fiscale. Pour y parvenir, envisagez de passer au régime réel, de classer votre propriété en tant que meublé de tourisme, de diversifier votre portefeuille immobilier, ou encore de tirer parti des aides locales dédiées à la location meublée.

Si vous recherchez de l’assistance ou des conseils, n’hésitez pas à faire appel aux conseillers en gestion de patrimoine de Invest’Aide. Ils pourront vous guider dans votre démarche et vous aider à saisir les meilleures opportunités.