Il n’est pas nécessaire d’être résident français pour investir dans l’immobilier en France.
L’investissement locatif s’ouvre également aux français à l’étranger. Que vous soyez expatrié dans un autre pays ou tout simplement non-résident fiscal français, de nombreuses solutions s’offrent à vous pour vous construire un patrimoine immobilier.
L’investissement immobilier, première pierre de son patrimoine
L’immobilier reste l’un des investissements préféré des français.
Ce placement est relativement stable et un bien immobilier correctement choisi vous permettra de percevoir des loyers pendant de nombreuses années, finançant au passage les mensualités de votre crédit immobilier le cas échéant.
L’immobilier s’envisage sur le long-terme et contrairement aux banques des autres pays du monde, on peut emprunter à des conditions défiant toute concurrence en France !
Des durées longues, un apport limité et des taux d’emprunt bas. Il serait dommage de ne pas en profiter car les expatriés et les non-résidents peuvent solliciter un établissement bancaire pour l’achat d’un bien en France.
La fiscalité des revenus locatifs pour les non-résidents
Comment sont fiscalisés les revenus locatifs d’un non-résident ?
Les revenus générés par un bien immobilier sont imposés dans le pays où se situe le bien.
Que vous soyez résident fiscal ou non-résident, la fiscalité est assez similaire : les revenus sont fiscalisés selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu, avec application du quotient familial.
Depuis 2019, un taux de 20% est appliqué aux revenus de source française et dans la limite de 27 710€ puis 30% au-delà.
Par exemple, si vous êtes célibataire et que vous déclarez 30 000€ dans votre foyer fiscal de revenus locatifs nets en France, vous serez fiscalisé de la manière suivante :
27 710€ x 20% + (30 000€ – 27 710€) x 30% = 6 229€.
Vous devrez ajouter ensuite les prélèvements sociaux (CSG CRDS) de 17,2%. Ce taux sera abaissé à 7,5% si vous résidez dans un pays de l’Union Européenne.
Enfin, sachez qu’il est possible pour un non-résident fiscal de payer un impôt plus faible s’il peut montrer que l’ensemble de ses revenus (revenus français et étrangers) seraient moins fiscalisés s’il les déclaraient uniquement en France.
Dans notre exemple précédent, si notre célibataire n’avait pas d’autres revenus, il paierait un impôt de :
10 084€ x 0% + (27 710 – 10 084) x 11% + (30 000 – 27 710) x 30% = 2 626€.
Eviter la double imposition
En théorie, si vous êtes non-résident français, vous êtes imposés une première fois dans l’état où se situe votre bien immobilier (en l’occurence en France) puis une seconde fois dans votre état de résidence fiscale.
Pour éviter d’être deux fois fiscalisé, il existe des conventions fiscales entre les états. La plupart des pays ont mis en place des crédits d’impôts pour éviter la double imposition.
La France a conclu des conventions avec près de 170 pays, figurant parmi les grands pays d’expatriation des Français, comme les Etats-Unis, l’Allemagne, le Royaume-Unis, le Canada…
Ces conventions fixent les règles d’imposition des revenus et de résidence fiscale.
En effet, vous devez répondre à deux questions.
Quelle est votre domiciliation fiscale ?
Il peut exister une confusion sur la notion d’expatriation. Notamment en fonction du pays de résidence de l’employeur.
En réalité, seul le pays de résidence compte.
L’administration fiscale va donc regarder le temps passé dans le pays pour déterminer s’il s’agit bien du pays de résidence fiscale. Si vous y passez la majorité des jours de l’année (donc plus de 183 jours par an), vous serez considéré comme résident fiscal.
Comment obtenir la convention fiscale ?
Selon les pays, il est parfois compliqué d’obtenir la convention fiscale et de correctement la lire.
Je vous recommande tout de même de vous renseigner sur son application. Pour cela, vous pouvez consulter le BOFIP.
Vous pouvez également vérifier si votre pays de résidence fiscale double impose à partir de la liste par pays des Conventions Internationales conclues par les Etats membres de l’Union Européenne. Rendez-vous sur le site ec.europa.eu.
Pour les pays en dehors de l’Union Européenne, vous devrez vous rapprocher du Ministère français des Finances.
Application de la convention fiscale
En plus de déclarer vos revenus à l’administration fiscale française, vous devrez également le faire avec les services fiscaux de votre pays de résidence fiscale. L’imposition de votre pays de résidence va donc augmenter mais vous bénéficierez d’un crédit d’impôt égal à l’impôt français (si la convention fiscale va dans ce sens).
Par exemple, avant d’investir en France, l’impôt de vos revenus professionnels en Espagne est de 10 000€. Vous percevez 5 000€ de revenus locatifs nets imposés à 20%, soit 1 000€ d’impôts payés en France.
En Espagne, ces revenus locatifs induisent une hausse de votre imposition qui passe à 5 700€. Or, vous bénéficiez (approximativement) d’un crédit d’impôt égal à l’impôt français, soit 1 000€. Vous payez finalement 4 700€ d’impôts en Espagne.
Vous avez donc bien payé au total : 1 000€ + 5 700€ – 1 000€ = 5 700€ à l’administration fiscale espagnole.
Les régimes fiscaux en France
Vous pouvez exploiter vos biens immobiliers de différentes manière en France, avec une imposition différente.
Louer son appartement en location nue
Si vous louez votre bien immobilier nu (sans meubles), vous le louerez avec un bail traditionnel et percevrez des revenus fonciers.
Il existe deux options : le régime micro et le régime réel.
Le régime micro est très simple à mettre en place puisqu’il vous suffit de retenir un abattement de 30% sur les loyers pour déterminer les revenus fonciers nets. Le régime micro est possible jusqu’à 15 000€ de recettes locatives.
Sur option ou si vous dépassez 15 000€ de recettes, vous déclarerez vos revenus fonciers au réel.
Vous déduirez ainsi pour leurs valeurs réelles les frais d’emprunt comme les frais de dossier bancaire, les frais de garantie (caution, hypothèque) ou encore les intérêts d’emprunt. Les charges locatives, de gestion et les travaux sont également déductibles de vos revenus fonciers.
Le régime réel est donc intéressant si vos charges représentent plus de 30% des loyers (ce qui est très souvent le cas lorsque l’on fait des travaux ou que l’on emprunte). Cette option vous engage sur une durée de 3 ans.
Dans le cas où vous faites de lourds travaux, vous pourrez les comptabiliser en charges et ainsi supprimer l’imposition (si le montant des travaux excède celui des loyers).
En cas de déficit (si vous avez plus de charges que de loyers), vous pourrez imputer ce déficit sur vos revenus globaux français dans la limite de 10 700€. L’excédent sera reportable les années suivantes sur vos futurs loyers.
Les SCPI sont des placements immobiliers générant des revenus fonciers. Ils se prêtent bien aux attentes des expatriés car ils vous permettent d’investir dans l’immobilier sans aucune contrainte de gestion. De l’immobilier 100% passif.
Louer son appartement en meublé
Si la location de votre bien en meublé s’y prête, je vous recommande de choisir le statut du loueur meublé non professionnel (LMNP).
Les revenus locatifs d’un loueur en meublé relève de la catégorie BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
Vous pouvez choisir l’option micro-BIC qui vous permet de retenir un abattement de 50% sur les loyers ou l’option au réel qui vous permet de déduire pour leur montant réel les charges liées à l’activité de loueur meublé professionnel.
Contrairement au foncier réel, vous pouvez également déduire les amortissements du bien immobilier. Concrètement, l’administration fiscale considère que votre bien immobilier et que le mobilier « s’usent » au cours du temps. Vous pouvez ainsi augmenter vos charges de 2% à 3% du montant du bien immobilier sous forme d’amortissements.
Le résultat fiscal diminue ainsi fortement, jusqu’à passer en négatif (déficit) les premières années.
En retenant le LMNP au régime réel, vous ne paierez pas d’impôt durant 10 à 15 ans (en fonction du rendement du projet : plus il est rentable et plus vous serez fiscalisé rapidement).
C’est ce que je mets traditionnellement en place avec mes clients non-résidents. Notamment des projets de colocations ou des petites surfaces à Lyon.