Si l’activité de marchand de biens vous intrigue, celle-ci implique l’achat et la revente de propriétés immobilières dans l’objectif de générer une plus-value. Vous vous interrogez sur la fiscalité liée à ce statut spécifique, qui offre certains avantages tout en imposant des obligations ?
Cet article détaille tout ce qu’il faut connaître sur la fiscalité applicable aux marchands de biens, couvrant les droits de mutation, l’imposition sur les bénéfices, les plus-values et la TVA. La fiscalité associée à cette activité est complexe et varie selon plusieurs facteurs, tels que le type d’opérations réalisées, la structure juridique adoptée, ou l’objectif de spéculation.
Vous trouverez également des recommandations pour optimiser votre situation fiscale et minimiser les risques de redressement fiscal.
Comprendre le statut fiscal du marchand de biens
Définition et critères d’activité du marchand de biens
Le marchand de biens, acteur clé du secteur immobilier, se spécialise dans l’achat et la revente de propriétés immobilières, de parts de sociétés immobilières ou de fonds de commerce, visant une plus-value rapide. Bien qu’il n’y ait pas de statut légal spécifique pour le marchand de biens, l’administration fiscale le reconnaît comme tel sous deux conditions : une pratique régulière de l’achat-revente et une intention de réaliser un profit spéculatif.
Cette qualification est évaluée individuellement, basée sur le nombre, la taille, la fréquence et le timing des transactions effectuées.
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La structure juridique optimale pour l’exercice de l’activité
Les marchands de biens peuvent opérer en tant qu’entreprise individuelle ou via une société (EURL, SARL, SAS, SASU, etc.). Ce choix impacte directement la fiscalité des gains. En choisissant une entreprise individuelle ou une EURL, les profits sont soumis à l’impôt sur le revenu selon un barème progressif. En optant pour une société de capitaux (SARL, SAS, SASU), l’imposition se fait à l’impôt sur les sociétés, à un taux fixe. Il est essentiel de peser les pour et les contre de chaque option, en considérant les charges sociales, la déductibilité des pertes, les aspects de transmission du patrimoine, entre autres.
Les obligations comptables et déclaratives spécifiques
En tant que commerçant, le marchand de biens est assujetti aux impôts commerciaux tels que la TVA et la contribution économique territoriale (CVAE et CFE). Il doit maintenir une comptabilité conforme au plan comptable général, préparer et soumettre des comptes annuels (bilan, compte de résultat, annexe) au greffe du tribunal de commerce.
Il est également tenu de déclarer ses bénéfices industriels et commerciaux (BIC) via le formulaire 2031 et ses annexes, et de s’acquitter des acomptes d’impôt sur le revenu ou sur les sociétés, en fonction de la structure juridique choisie.
L’imposition des bénéfices réalisés par le marchand de biens
Régime d’imposition et catégorie de bénéfices
Les bénéfices obtenus par le marchand de biens sont classés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et sont soumis à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés, en fonction de la forme juridique adoptée pour l’activité. Ce professionnel ne peut pas profiter du régime des micro-entreprises, exclusivement réservé aux activités non commerciales.
Il est ainsi tenu de choisir le régime réel d’imposition, qu’il soit simplifié ou normal, selon le volume de son chiffre d’affaires.
Calcul de l’impôt sur les bénéfices des opérations de vente
L’impôt sur les bénéfices issus des ventes est déterminé en soustrayant le prix d’achat du bien immobilier au prix de vente, tout en ajoutant les frais associés à la transaction (droits de mutation, travaux, commissions, etc.). Le marchand de biens peut réduire son bénéfice imposable en déduisant les dépenses inhérentes à son activité (loyers, intérêts d’emprunts, salaires, etc.) ainsi que les amortissements des biens utilisés (véhicules, équipements, etc.). Le taux d’imposition appliqué varie en fonction du régime fiscal sélectionné, pouvant être progressif (jusqu’à 45%) pour l’impôt sur le revenu ou fixe (15% ou 28%) pour l’impôt sur les sociétés.
Gestion fiscale des déficits et amortissements
Face à des déficits, quand les dépenses excèdent les recettes, le marchand de biens a la possibilité de reporter ce déficit sur les bénéfices des exercices futurs, pour une durée maximale de six ans, ou de le déduire de son revenu global, dans la limite de 10 700 euros annuellement. La décision entre le report ou la déduction dépend de sa situation personnelle et de sa stratégie fiscale. De plus, il est autorisé à amortir les biens qu’il emploie dans son activité, c’est-à-dire à étaler leur coût sur la période d’utilisation.
Cet amortissement contribue à diminuer le bénéfice imposable, réduisant ainsi l’impôt dû. Plusieurs méthodes d’amortissement sont disponibles, telles que linéaire, dégressive ou exceptionnelle, le choix dépendant du type de bien, de sa valeur et de son utilisation.
La fiscalité appliquée aux plus-values et à la TVA
Les marchands de biens sont assujettis aux plus-values sur leurs bénéfices et à l’application de la TVA sur leurs opérations. Dans certains cas, ils bénéficient de TVA et frais de notaire réduits.
Le régime des plus-values pour le marchand de biens
Les marchands de biens sont assujettis au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) pour la taxation de leurs plus-values, qui correspondent à la différence entre le prix de revente et le prix d’achat des propriétés. Le taux d’imposition varie selon la structure juridique adoptée : il peut atteindre jusqu’à 45% pour l’impôt sur le revenu ou se situer à 15% ou 28% pour l’impôt sur les sociétés. En outre, une contribution de 17,2% au titre des prélèvements sociaux sur les plus-values est exigée.
Contrairement aux particuliers, qui bénéficient d’abattements liés à la durée de détention et d’une exonération après 22 ans, le marchand de biens ne peut prétendre à ces avantages fiscaux.
Application de la TVA aux transactions immobilières
Dans le cadre de ses transactions, le marchand de biens est soumis à la TVA selon le régime de la marge, ce qui signifie que la TVA est appliquée uniquement sur la marge réalisée, c’est-à-dire la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, sans inclure les frais annexes. Le taux standard de la TVA est fixé à 20%.
Il est tenu de facturer cette TVA à ses clients mais peut également récupérer celle payée sur ses acquisitions et dépenses professionnelles. La déclaration et le paiement de la TVA s’effectuent sur une base mensuelle ou trimestrielle, selon le volume d’affaires.
Les cas spécifiques de TVA réduite et de frais de notaire avantageux
Certaines dispositions permettent au marchand de biens de bénéficier d’allègements fiscaux. Il a notamment la possibilité d’appliquer un taux de TVA réduit à 5,5% ou 10% pour des travaux de rénovation énergétique ou la transformation de locaux professionnels en habitations. L’achat de propriétés neuves ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) lui ouvre droit à des frais de notaire diminués, puisqu’il est exonéré des droits de mutation et ne doit s’acquitter que de la TVA et des honoraires du notaire. Enfin, une exonération de TVA est envisageable sur la revente d’un bien immobilier acquis depuis moins de cinq ans, à condition qu’aucun travail soumis à TVA n’ait été réalisé.
Conclusion
Vous possédez désormais une compréhension complète de la fiscalité relative au statut de marchand de biens, qui se révèle à la fois complexe et unique. Vous êtes informé des critères nécessaires pour être reconnu comme marchand de biens, des implications fiscales sur les bénéfices, les plus-values, et la TVA, ainsi que des situations exceptionnelles offrant la possibilité de bénéficier d’allègements ou d’exemptions fiscales.
Il est également clair pour vous que le choix de la structure juridique joue un rôle déterminant dans l’optimisation de votre fiscalité. De plus, vous devez veiller au respect des obligations comptables et déclaratives. Pour ceux envisageant de se lancer dans l’activité de marchand de biens, il est recommandé de solliciter l’accompagnement d’un expert-comptable ou d’un avocat spécialisé en fiscalité. Ces professionnels pourront vous assister dans la sécurisation de vos transactions et vous aider à prévenir les risques de redressement fiscal. Pour toute demande d’informations supplémentaires , n’hésitez pas à nous contacter.