La fiscalité de la SCPI s’apparente à celle de la détention d’un investissement locatif en direct et loué nu (revenus fonciers).
Investir dans une SCPI donne la possibilité de choisir plusieurs options fiscales pour optimiser sa fiscalité. Vous pouvez même investir à l’étranger, où la fiscalité des scpi européennes, voire la fiscalité de la scpi étrangère est très intéressante. L’imposition des scpi hors du territoire échappe à la pression fiscale.
Dans cet article autour de la scpi et impots, nous verrons le fonctionnement de la fiscalité en scpi (revenus fonciers, revenus financiers et plus-value) et comment comprendre la fiscalité scpi pour calculer et mieux l’anticiper.
Nous verrons ensuite les solutions possibles pour réduire la fiscalité des scpi, comme le démembrement ou les SCPI étrangères.
Enfin, nous vous présenterons l’impact des changements fiscaux sur les SCPI en 2024.
Quels types de revenus prendre en compte dans l’imposition des SCPI ?
Les revenus des SCPI se divisent en revenus fonciers, issus des loyers nets des charges et des intérêts d’emprunt, et en revenus financiers, générés par les dividendes ou les gains en capital lors d’investissements dans des entreprises ou la vente de propriétés.
L’imposition des scpi pour ces deux catégories de revenus est différente : les revenus fonciers sont taxés selon le barème de l’impôt sur le revenu, avec un choix entre le régime micro-foncier et le régime réel, tandis que les revenus financiers sont généralement soumis à un prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30%, avec la possibilité d’opter pour le barème progressif.
Enfin, autre chose à savoir sur la fiscalité des scpi, les SCPI sont également soumises à l’impôt sur les plus-values dès que l’investisseur revend ses parts de SCPI ou que la SCPI revend elle-même des actifs immobiliers.
Quelle est la fiscalité des revenus fonciers des SCPI ?
Commençons par la fiscalité en scpi sur les revenus fonciers. L’imposition des scpi sur les revenus fonciers, c’est-à-dire la part des revenus locatifs des dividendes des SCPI, peut se faire selon deux approches : le régime micro-foncier ou le régime réel.
Le régime micro foncier d’imposition des SCPI
L’imposition des scpi pour le régime micro-foncier offre un abattement de 30% sur vos revenus, avec un plafond de 15 000 € par an. Cependant, ce régime ne permet pas la déduction des charges ou des intérêts d’emprunt. Il est possible de retenir le régime du micro-foncier si vous détenez déjà un bien immobilier loué en direct et également déclaré au micro-foncier.
Le régime réel d’imposition des SCPI
L’imposition des scpi en régime réel, en revanche, autorise la déduction de l’ensemble des charges, y compris des intérêts d’emprunt.
Il nécessite néanmoins de tenir une comptabilité de vos entrées et sorties d’argent. Vous devrez justifier les recettes et les dépenses en cas de contrôle.
Dans de nombreux cas et notamment si vous investissez dans des SCPI à crédit, le régime réel sera opportun.
Quelle est la fiscalité des revenus financiers ?
Les revenus des SCPI (dividendes) se composent en grande partie de revenus fonciers. L’imposition des scpi peut être selon le régime micro-foncier ou réel.
Une partie des dividendes sera constituée de revenus financiers. En effet, la SCPI accumule des liquidités dans le cadre de la gestion du parc immobilier (si un bien est revendu par exemple).
Les revenus financiers sont soumis au PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique ou Flat Tax) de 30%. Si vous êtes faiblement fiscalisé, vous pouvez demander à être fiscalisé selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu car l’imposition des revenus en scpi sera dans ce cas plus faible.
Quelle est la fiscalité sur les plus value immobilière des SCPI ?
La SCPI peut revendre des immeubles et percevoir des plus-values. Celles-ci seront redistribués aux associés de la SCPI qui devront inclure la déclaration de revenus en scpi dans leur déclaration de revenus.
La fiscalité des scpi sera identique si l’investisseur revend des parts de SCPI qui cumulent elles-mêmes de la plus-value.
L’imposition des scpi pour les associés qui perçoivent une plus-value répond au taux de 19% auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux (CSG, CRDS) de 17,2%.
A partir de la 6ème année de détention des parts, un abattement fiscal s’applique sur la base imposable de 19% :
- 6% par an de la 6ème à la 21ème année ;
- 4% la 22ème année ;
- La plus-value n’est plus imposable à partir de la 22ème année.
Pour les prélèvements sociaux de 17,2%, la base sera diminuée de :
- 1,65% par an de la 6ème à la 21ème année ;
- 1,6% la 22ème année ;
- 9% par an de la 23ème à la 30ème année ;
- La plus-value n’est plus soumise aux prélèvements sociaux à partir de la 30ème année.
Voici une scpi fiscalité exemple, si vous générez une plus-value nette de 30 000€ et que la durée de détention de vos parts est de 15 ans, l’impôt et les prélèvements sociaux sur la plus-value se calcule de la manière suivante :
- Impôts : 19% x (100% – 6% x 10) x 30 000€ = 2 280€
- Prélèvements sociaux : 17,2% x (100% – 1,65% x 10) x 30 000€ = 4 309€
La plus-value nette de prélèvements est donc de 23 411€.
Quelle est la différence entre la fiscalité des SCPI européenne et la fiscalité des SCPI françaises ?
Malgré leurs nombreux avantages, les SCPI de rendement françaises sont fortement fiscalisées par rapport à la fiscalité en scpi étrangère. Sachez qu’il est tout de même possible de trouver des SCPI avec de la fiscalité réduite, tout en percevant des loyers.
C’est le cas des SCPI européennes (nos préférées étant la SCPI Transitions Europe ou Epargne Pierre Europe). La fiscalité des scpi européennes est soumise à une convention fiscale entre la France et le pays où sont situés les biens immobiliers. Parfois, cela permet également de profiter de rendements locatifs bruts attractifs, comme en Allemagne ou aux Pays-Bas.
Ensuite, grâce à la fiscalité des revenus des scpi étrangères réduite du pays étranger et de la non double imposition, vous paierez très peu de fiscalité des scpi.
Si on reprend l’exemple précédent, les prélèvements s’élèvent à près de 50% au total. Malgré un excellent rendement de votre SCPI de 6%, le rendement net de fiscalité d’une scpi étrangère sera de 3%…
Grâce aux SCPI étrangères, vous percevrez une rendement net de tout prélèvement de 5%, ce qui est bien plus élevé qu’une SCPI française !
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Quelle est la fiscalité des SCPI dans l’assurance vie ?
Investir dans des SCPI via un contrat d’assurance-vie constitue une autre méthode pour optimiser votre fiscalité des scpi. Ce dispositif offre un cadre d’imposition des scpi plus favorable que celui applicable aux revenus fonciers ordinaires.
Quant à la fiscalité d’une scpi via une assurance vie, sachez que les gains qui découlent de ce type de contrat ne nécessitent pas de déclaration fiscale tant qu’aucun rachat n’est effectué.
La fiscalité d’une scpi via une assurance vie dans l’imposition des scpi assure une flexibilité de gestion, permettant des arbitrages entre différents supports d’investissement, y compris les SCPI, sans conséquences fiscales.
La fiscalité d’une scpi étrangère en contrat d’assurance-vie est profitable. La fiscalité d’une scpi étrangère via une assurance vie est plus rentable qu’une détention directe : un mécanisme comptable permet à certaines sociétés de gestion de redistribuer une partie du frottement fiscal dans le contrat !
Quelle est l’imposition des SCPI en nue propriété ?
Outre la fiscalité d’une scpi via une assurance vie, le démembrement de propriété représente une troisième stratégie pour alléger la fiscalité de la scpi. Ce mécanisme divise la nue-propriété et l’usufruit des parts de SCPI. L’usufruitier reçoit les revenus et est tenu de les déclarer et de s’acquitter des impôts y afférents.
Le nu-propriétaire, de son côté, ne perçoit pas de revenus et, donc, n’est pas sujet à l’imposition des scpi. Ce procédé permet de répartir la charge fiscale en fonction de vos objectifs. Par exemple, il est possible de léguer la nue-propriété de parts de SCPI à vos enfants tout en conservant l’usufruit, réduisant ainsi les droits de donation tout en continuant à bénéficier des revenus.
Déclaration des revenus issus de SCPI
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) collectent des capitaux auprès des investisseurs pour acquérir et gérer des propriétés locatives. En tant qu’associé d’une SCPI, vous touchez des revenus proportionnels à votre participation, soumis à l’impôt sur le revenu et aux cotisations sociales.
Il est crucial de connaître les démarches de gestion et de déclaration de ces revenus pour se conformer aux exigences fiscales, surtout dans le cadre d’une fiscalité des scpi européennes ou d’une fiscalité des revenus scpi étrangères, et éviter toute erreur. Voici les points clés à maîtriser :
Déclaration et prélèvements sociaux
Dans la procédure de déclaration de revenus scpi, vous aurez besoin de l’Imprimé Fiscal Unique (IFU) fourni par la société de gestion, détaillant vos revenus fonciers et financiers.
Ces informations doivent ensuite être reportées sur les déclarations 2042 pour les revenus personnels, 2044 pour les revenus fonciers, et 2047 pour les revenus étrangers, pour une scpi européenne fiscalité. Les prélèvements sociaux, fixés à 17,2% en 2024, sont prélevés à la source et doivent être indiqués dans la déclaration 2042.
Prévenir les erreurs communes dans la déclaration
Afin d’éviter les erreurs susceptibles d’entraîner des redressements fiscaux :
- Assurez-vous de l’exactitude des montants inscrits sur les diverses déclarations, spécialement entre la 2042 et la 2044, pour que le revenu foncier net déclaré corresponde au revenu brut moins les charges et les intérêts d’emprunt.
- Ne négligez pas aucune déclaration de revenus scpi, surtout celle des revenus financiers des SCPI. Reportez-les sur la 2042, via la case 2DC pour les dividendes et la case 3VG pour les plus-values, en cochant la case 2OP pour le PFU, à moins de choisir le barème progressif.
Distinguez les revenus des SCPI françaises de ceux de la fiscalité des scpi européennes, ces derniers étant imposés dans le pays où se trouve l’immobilier. Ils doivent être déclarés via la 2047, en y indiquant le pays, les montants brut et net, ainsi que l’impôt étranger payé, puis reportez le montant net sur la 2042, case 4BL, et cochez la case 8TK pour le crédit d’impôt correspondant à la fiscalité d’une scpi étrangère.
Quels sont les changements clés qui impactent la fiscalité des SCPI en 2024 ?
La fiscalité des scpi évolue en 2024 avec des modifications importantes qui influencent l’imposition des revenus fonciers et financiers des associés. Ces ajustements découlent de la loi de finances pour 2024 et de dispositions spécifiques aux SCPI. Voici un résumé des changements majeurs :
Modifications des taux d’imposition
En 2024, le barème de l’impôt sur le revenu est rehaussé de 1%, résultant en une diminution du taux marginal d’imposition pour chaque tranche de revenu. Ainsi, pour un revenu de 50 000 €, le taux marginal diminue de 30% à 29,7%. Cette révision profite aux SCPI puisque leurs revenus fonciers et financiers sont soumis à ce barème.
Le Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 30% applicable aux revenus financiers des SCPI est maintenu. Cependant, les associés peuvent préférer le barème progressif au PFU si cela leur est favorable, choix à spécifier lors de leur déclaration de revenus.
Impact de la loi de finances pour 2024 sur les SCPI
La loi de finances pour 2024 apporte des nouveautés pour les SCPI, notamment :
- Suppression de la taxe sur les bureaux en Île-de-France, réduisant les charges pour les SCPI possédant des locaux de bureaux, commerciaux ou de stockage dans cette région et accroissant leurs revenus distribuables.
- Réduction du taux de la taxe sur les transactions financières (TTF) à 0,15% en 2024, allégeant les coûts opérationnels pour les SCPI investissant dans des sociétés de grande capitalisation.
Des mesures de fiscalité spécifiques aux SCPI européennes
La fiscalité des scpi européennes connaît de nouvelles mesures en 2024 :
- Mise en place d’un régime fiscal avantageux pour les SCPI étrangères, leur octroyant une exonération d’impôt sur les sociétés en France sous certaines conditions, favorisant ainsi leur diversification géographique et leur attrait pour les investisseurs internationaux.
- Application du régime des sociétés mères et filiales, permettant aux SCPI de ne pas être taxées sur les dividendes perçus de leurs filiales, à condition de détenir au moins 5% du capital, réduisant l’imposition sur leurs revenus financiers.
- Simplification de la fiscalité des revenus scpi étrangères, notamment des procédures de déclaration de revenus avec la suppression de la déclaration 2047 pour les revenus étrangers et la création d’un formulaire unique pour les revenus des SCPI, facilitant la gestion fiscale pour les détenteurs de parts.
Conclusion
Il est évident que comprendre la fiscalité des scpi n’est pas une tâche facile, surtout quand on sait que les règles peuvent changer chaque année suite aux nouvelles lois de finances et mesures gouvernementales spécifiques.
Pour gérer efficacement vos investissements dans les SCPI, il est crucial de rester informé sur les modifications législatives susceptibles d’influencer le montant de vos impôts, et de connaître les stratégies d’optimisation fiscale à votre disposition.
Cet article visait à vous éclairer sur les principaux aspects de la fiscalité des SCPI, vous présenter les nouveautés annoncées pour 2024, et vous guider vers des méthodes efficaces pour alléger votre fiscalité.
Si vous souhaitez approfondir vos connaissances ou besoin d’assistance pour naviguer dans le monde des SCPI, prenez contact avec un professionnel en gestion de patrimoine.
Il saura vous guider dans le choix et la gestion de vos placements en SCPI, en adaptant ses conseils à votre situation personnelle et à vos ambitions d’investissement. Ne tardez pas à investir dans les SCPI pour bénéficier des avantages de l’immobilier avec une gestion allégée et des performances intéressantes.