SCPI en Usufruit : Avantages et Conseils d’Achat

À l’instar de tous les biens immobiliers, il est possible d’acheter des parts de SCPI en pleine propriété, en nue-propriété ou encore en usufruit.

En fonction de votre profil, cette dernière option peut être un excellent placement de trésorerie. Cependant, il est important de comprendre comment fonctionne l’usufruit scpi. Pourquoi opter pour un placement par usufruit ?

Dans cet article, nous allons faire un zoom sur les spécificités du mécanisme d’usufruit appliqué aux SCPI et en découvrir les multiples avantages d’investissement scpi en usufruit.

Qu’est-ce Qu’une SCPI Usufruit ?

Investir dans l’immobilier peut prendre de nombreuses formes, et parmi les options disponibles, les SCPI se démarquent par leur accessibilité et leur potentiel de rentabilité. Cependant, il existe différentes manières d’investir en SCPI, dont celle en usufruit. La SCPI en usufruit se concentre sur l’acquisition de l’usufruit de parts de SCPI, plutôt que de la pleine propriété. 

Cela signifie que les investisseurs détiennent les droits d’usage et de jouissance des biens immobiliers ainsi que les revenus locatifs générés, pendant une période déterminée, tandis que la SCPI en nue propriété reste détenue par une autre partie (souvent la SCPI elle-même). 

À la fin de la période, généralement de 3 à 20 ans, l’usufruit s’éteint et le nu-propriétaire devient plein propriétaire des parts de SCPI. Ce type d’investissement permet de percevoir des revenus locatifs à un coût d’entrée réduit, représentant généralement 20 à 30 % de la valeur des parts en pleine propriété.

Qu’est-ce Que l’Usufruit et le Démembrement ?

L’usufruit est le droit d’utiliser et de jouir d’un bien sans en être propriétaire, divisé en deux parts distinctes : l’usufruit et la nue-propriété. 

Par exemple, des parents peuvent confier l’usufruit d’un appartement à leurs enfants tout en conservant la nue-propriété, permettant aux enfants de percevoir les loyers et de jouir du bien, tandis que les parents restent propriétaires. 

L’usufruit peut être viager ou temporaire, et peut être interrompu par la personne ayant ordonné le démembrement. L’usufruitier continue de percevoir les revenus même si le nu-propriétaire vend le bien. 

L’usufruit SCPI : Cas pratique 

Dans le cas des SCPI en usufruit, le démembrement fonctionne de la même manière. Le droit de propriété d’une ou plusieurs parts de SCPI est divisé en deux parties distinctes : la nue-propriété et l’usufruit. Le détenteur de la nue-propriété possède les parts de SCPI, tandis que l’usufruitier perçoit les loyers versés trimestriellement par la société de gestion. 

Pendant la période déterminée, le bénéficier de la SCPI en usufruit perçoit la totalité des loyers et le nu-propriétaire ne reçoit rien. À la fin du démembrement, l’usufruit s’éteint et le nu-propriétaire devient plein propriétaire des parts. L’investissement en SCPI usufruit est l’opposé de l’investissement en nue-propriété et se déroule sur une période de 3 à 20 ans. 

L’investisseur acquiert la SCPI en usufruit à un coût représentant 20 à 30 % de la valeur des parts en pleine propriété et perçoit des revenus basés sur cette valeur. Par exemple, pour une part de SCPI valant 100 € en pleine propriété avec un rendement de 6 % et un démembrement de 5 ans à 80 % / 20 %. L’investisseur acquiert l’usufruit pour 20 €, percevant ainsi 6 € par an, soit 30 € de loyers sur 5 ans pour 20 € investis, offrant une rentabilité très attractive.

Mais qu’arrive-t-il en cas de décès ?

Lorsqu’on prend l’exemple d’un couple qui possède la nue-propriété d’une maison, mais qui a décidé de donner la SCPI en usufruit à leurs enfants. Dans le cas où le père de famille décède puis la mère et les enfants prennent la décision de vendre la maison : Comment savoir qui touche quoi ? C’est dans cette logique que l’administration fiscale a jugée utile de mettre en place un barème administratif qui est dégressif avec l’âge lors de la succession. 

20 % de la pleine propriété sont attribués à l’usufruitier lorsqu’il est âgé de 81 à 90 ans ou bien 90 % lorsqu’il est âgé de 20 ans ou moins par exemple.

Quels sont les Différents Types d’Usufruit en SCPI ?

La scpi usufruit par l’achat d’usufruit s’adresse à la fois aux personnes physiques et aux personnes morales (SCI, SAS, SARL, etc.). Toutefois, il s’avère nécessaire de bien maîtriser le type d’usufruit de SCPI les plus rentables adapté à son profil pour maximiser ses rendements. Ainsi, il existe deux types de démembrements d’usufruit SCPI :

Le démembrement temporaire d’Usufruit en SCPI

Le démembrement, c’est tout simplement le fait de séparer en deux parties une propriété : d’un côté l’usufruit scpi, c’est le droit temporaire d’utiliser un bien et d’en percevoir les « fruits ». Ici les loyers de la SCPI, sans en avoir la propriété, et de l’autre la nue-propriété, qui représente le droit de propriété sans percevoir de revenus évidemment.

Et donc qu’est-ce que le démembrement temporaire dans tout cela ?

C’est lorsque le démembrement d’un bien a une durée fixée à l’avance, contractuelle. En général de 20 à 30 ans. À l’issue de la période de démembrement, le nu-propriétaire obtient la pleine propriété.

Le démembrement viager d’Usufruit en SCPI

Dans ce cas, la SCPI en usufruit est séparée de la nue-propriété jusqu’à la disparition de l’usufruitier. La nue-propriété va donc récupérer la pleine propriété du bien et des parts détenues.

L’on parle alors d’une scpi usufruit à long terme.

Note : Plus vous effectuez tôt le démembrement viager, plus il sera intéressant.

Quels sont les Avantages d’un Démembrement SCPI en Usufruit ?

Le démembrement en usufruit de SCPI possède de nombreux avantages dont nous pouvons citer :

• Une faible mise de départ avec des revenus élevés
• L’investissement en usufruit SCPI mobilise très peu de trésorerie
• Possède un effet de levier très important.

Cette solution est appropriée aux personnes morales qui désirent faire travailler leur trésorerie d’entreprise. Il représente également une solution d’optimisation pour les personnes physiques qui ont un déficit foncier.

L’avantage principal d’acheter l’usufruit des parts de SCPI est que l’investisseur est à l’abri de tous les risques d’inflation, car le capital de l’usufruitier étant entièrement constitué par l’investissement immobilier (les loyers étant eux-mêmes indexés sur l’inflation).

Par ailleurs, une éventuelle variation dans la valorisation du parc immobilier n’aura aucune incidence sur les loyers qui sont perçus par l’usufruitier. Ces derniers sont calculés sur la base du coût des travaux de construction initiaux.

Quelles sont les Contraintes d’un Investissement en Démembrement SCPI ?

Lorsqu’on investit en nue-propriété ou en usufruit SCPI, une contrainte majeure est le blocage de l’investissement pendant toute la durée du démembrement. 

Contrairement à un investissement classique en pleine propriété, où l’on peut vendre ses parts à tout moment, la clé de répartition scpi usufruit implique une immobilisation des fonds investis.

Ainsi, l’investisseur ne pourra pas récupérer son capital en vendant ses parts avant la fin de la période de démembrement. Par ailleurs, il est important de consulter les avis SCPI et conseils des experts du domaine et d’autres investisseurs pour prendre la meilleure décision.

Pourquoi Faut-il Investir en Démembrement SCPI en Usufruit ?

Les raisons d’investir dans un démembrement SCPI en usufruit sont étroitement liées aux avantages. Il est profitable pour une personne d’investir en usufruit de SCPI lorsqu’il est faiblement imposé et qu’il est à la recherche de forts compléments de revenus de façon immédiate.

Toutefois, il est important d’y investir afin d’imputer des déficits fonciers.

Enfin, dans la majorité des cas, l’investisseur en usufruit est une personne morale qui est en quête d’optimisation de sa trésorerie stable tout en faisant un placement plus performant qu’un compte à terme ou encore un contrat de capitalisation.

À Qui l’usufruit de SCPI Est-il Destiné ?

En général, l’usufruit de SCPI est principalement destiné aux personnes morales, telles que les sociétés (SCI, SAS, SARL, etc.), qui considèrent ce type d’investissement comme une solution de placement de trésorerie. Il constitue une alternative intéressante aux autres placements disponibles pour ces entités. L’usufruit de SCPI permet d’améliorer le rendement tout en optimisant la fiscalité.

Pour une personne morale, l’avantage réside dans le fait que les montants investis en usufruit SCPI peuvent être amortis sur toute la durée du démembrement. Cet amortissement permet de réduire le revenu imposable, offrant ainsi une optimisation fiscale supplémentaire.

Où Acheter des SCPI en Usufruit ?

Dans la logique, toutes les SCPI peuvent être démembrées. Vous pouvez donc acheter des parts en SCPI où vous le souhaitez et par la suite la démembrer.

Le problème est par contre de savoir où les trouver, car plusieurs problèmes sont présents :

• Il faut trouver deux investisseurs qui acceptent l’un de prendre l’usufruit, l’autre la nue-propriété. Le montant doit être mis en accord des deux côtés
• Certaines sociétés achètent systématiquement l’usufruit lorsqu’un nu-propriétaire se présente. Cela renvoie donc vers une certaine rareté sur le marché.
• Vous avez par exemple les SCPI de EPSICAP (SCPI Epsilon 360), de NORMA capital (SCPI Vendôme Régions), ALDERAN (SCPI ActivImmo), et enfin SOGENIAL (SCPI Coeur de Régions).

Un Exemple d’Investissement en Usufruit de SCPI

On considère un investissement de scpi en usufruit pour une societe is de 50.000 € et une durée de démembrement de 5 ans sur une SCPI qui possède un rendement qui s’élève à 5 %. Par conséquent, cette personne morale va donc encaisser des revenus de 5 % sur la base de la pleine propriété, soit 250.000 €.

50.000 € (usufruit) / 20 % Clé de répartition pour l’usufruit = 250.000 €

En résumé, la SAS va donc percevoir 12.500 € par an pendant 5 ans.

Cette personne morale sera bien évidemment imposée sur ces revenus. Cependant, en appliquant une déduction équivalente à la scpi en usufruit pour une société IS. Il sera admis que les 50.000 € soient amortis à raison de 10.000 € / an.

La base imposable annuelle sera donc de : 2.500 €.

• Le revenu brut qui est de 12.500 € – l’amortissement comptable (10.000 €) = 2.500 €.
• L’imposition, quant à elle, sera de 2.500 € x 33,33 % (Taux IS) = 833 €

À la fin de ces 5 ans, le résultat de l’opération donnera :

• Le Loyer brut : 62.500 euros
• L’Imposition : 4.165 euros
• L’Investissement : – 50.000 euros.

Le gain total de l’opération sera de 8.335 euros et le Taux de Rendement Interne de cette opération sera de 3,13 % net par an.

Les Décotes en Usufruit de SCPI

Les répartitions ou décotes appliquées lors du démembrement de parts de SCPI sont déterminées par les sociétés de gestion. 

En général, pour acquérir l’usufruit de parts de SCPI sur une période de 5 ans, le pourcentage standard est d’environ 20 %. 

Toutefois, les SCPI en usufruit plus récentes peuvent offrir des taux réduits afin de séduire de nouveaux investisseurs.

Comment Faut-il Calculer la Valeur de l’Usufruit et de la nue-propriété d’une Part de SCPI ?

En règle générale, il est du devoir de la société de gestion de déterminer la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété. Cependant, elle résulte du calcul économique de l’usufruit.

Le calcul diffère en fonction de la durée de détention du droit d’usufruit et de la nue-propriété. Pour la simulation SCPI, bien que vous trouverez des outils de calcul, voici les chiffres qui sont couramment proposés par la majorité des sociétés de gestion.

• Sur une durée de 10 ans, 66 % pour l’achat de la nue-propriété et 33 % pour l’achat de l’usufruit.
• Sur une durée de 5 ans, 79 % pour l’achat de la nue-propriété et 21 % pour l’achat de l’usufruit.
• La fiscalité liée à la SCPI en usufruit.

Les particuliers soumis à l’impôt

En ce qui concerne les particuliers soumis à l’impôt sur le revenu, les loyers qu’ils reçoivent sont considérés comme des revenus fonciers. Alors, ils sont fiscalisés comme tels. Il est donc moins intéressant de procéder à l’achat de la SCPI en usufruit.

En revanche, pour un particulier qui n’est pas beaucoup fiscalisé sur ses revenus et qui a une tranche marginale d’imposition inférieure à 11 %, à une situation plus intéressante. 

Les Sociétés à l’Impôt sur les SCPI en usufruit de société IS

Pour les sociétés qui sont imposées à l’impôt sur les sociétés, leurs revenus sont fiscalisés à 15 % ou 33,33 % en fonction du bénéfice imposable de l’entreprise.

Par contre, la société qui achète l’usufruit de parts de SCPI peut procéder à l’amortissement de son investissement sur la période du démembrement. Ainsi, elle va limiter l’impact fiscal sur l’immobilier de sa société.

En résumé, pour les particuliers qui sont faiblement fiscalisés et les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés, l’achat d’usufruit de parts en SCPI peut se révéler très intéressant.

Notre Avis sur l’Achat de SCPI en Usufruit

La SCPI en Usufruit est une solution qui permet de toucher la totalité du loyer des parts sur une durée bien déterminée, en général 5 ou 10 ans sans pour autant avoir donné un apport conséquent.

De plus, elle permet d’être protégé contre la dévalorisation du parc immobilier ou d’éventuel risque d’inflation immobilière. En effet, ces risques SCPI sont assumés par le nu-propriétaire et non par l’usufruitier.

En fin de compte, la SCPI en Usufruit est aussi avantageux du point de vue fiscal pour les particuliers qui sont faiblement imposés. Elle est également profitable aux entreprises capables d’effectuer un amortissement afin de limiter ainsi l’impact fiscal imputé aux revenus fonciers qui sont perçus dans le cadre des loyers des parts de SCPI.

En savoir plus sur l’investissement de SCPI en usufruit

• Investir dans des SCPI dans une assurance-vie
• Investir dans les SCPI à crédit
• Le simulateur de SCPI
• Investir dans des SCPI en nue-propriété
• Investir dans des SCPI dans une SCI à l’IS