Vous envisagez d’investir dans l’immobilier locatif en bénéficiant d’une réduction d’impôt? Le dispositif Denormandie pourrait bien vous intéresser. Il offre la possibilité de rénover un logement ancien dans une zone éligible pour le mettre ensuite en location. Vous êtes curieux de savoir comment tirer profit de ce dispositif, comprendre les conditions requises, ainsi que les avantages et les inconvénients de cet investissement?
Ce guide complet vous apporte toutes les réponses sur le dispositif Denormandie, valable jusqu’au 31 décembre 2026. Vous découvrirez en détail son fonctionnement, les zones et biens concernés, les travaux admissibles, les critères de location, et comment bénéficier de la réduction d’impôt. De plus, nous vous fournirons des conseils pour choisir les meilleurs projets, gérer les travaux, et maximiser votre rentabilité. Enfin, vous prendrez connaissance des points forts, points faibles, et pièges à éviter.
Si investir dans l’ancien tout en optimisant vos avantages fiscaux vous attire, laissez-vous guider par le dispositif Denormandie !
Comprendre le dispositif Denormandie
Présentation du dispositif
Le dispositif Denormandie est une incitation fiscale conçue pour favoriser l’investissement dans l’immobilier ancien. Il s’inscrit dans la continuité du dispositif Pinel, axé sur l’achat de biens neufs ou rénovés. Lancé le 1er janvier 2019 et valable jusqu’au 31 décembre 2026, le dispositif Denormandie a pour objectif de stimuler la rénovation de propriétés vieillissantes au sein de quartiers délabrés. En mettant ces biens en location, il contribue considérablement à la revitalisation urbaine et à la dynamisation des centres-villes.
Conditions d’éligibilité
Pour se prévaloir des avantages du dispositif Denormandie, certains critères doivent être respectés, touchant le logement, les travaux effectués, les conditions de location et les plafonds de ressources des locataires. Le bien doit se trouver dans une des communes éligibles, participant au programme Action Cœur de Ville, ayant conclu une convention d’opération de revitalisation du territoire (ORT), ou nécessitant une réhabilitation importante. Les rénovations doivent représenter au moins 25% du coût global de l’opération et viser soit une amélioration de 30% (ou 20% pour un habitat collectif) de la performance énergétique, soit concerner au moins deux des aspects suivants : isolation (murs, toitures, fenêtres), système de chauffage ou de production d’eau chaude. Par ailleurs, le bien doit être loué non meublé, en tant que résidence principale pour une période de 6, 9 ou 12 ans, à un loyer qui ne dépasse pas les plafonds imposés par la zone géographique. Les ressources du locataire ne doivent pas excéder certains seuils stipulés par le dispositif.
Les avantages fiscaux
En optant pour le dispositif Denormandie, les investisseurs peuvent jouir d’une réduction d’impôt sur le revenu, basée sur le prix d’acquisition du logement plus le coût des travaux, le tout étant plafonné à 300 000 euros annuellement pour un maximum de deux acquisitions. La réduction d’impôt fluctue selon la durée de mise en location : 12% pour 6 ans, 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans. Le dispositif offre en outre la possibilité de bénéficier du déficit foncier, permettant de déduire les frais liés à la propriété (incluant les travaux) des revenus fonciers, jusqu’à hauteur de 10 700 euros par an, avec la possibilité de reporter l’excédent sur les revenus fonciers des dix prochaines années.
L’importance de la sélection de biens et de zones éligibles
Choisir la bonne ville
Pour réussir votre investissement Denormandie, sélectionner une ville éligible, dynamique et attractive est crucial. La rentabilité de votre investissement repose sur la demande locative, la valeur d’achat et le potentiel de revente du bien. Plus de 2 000 communes, classées en zones A bis, A, B1, et B2, sont éligibles à ce dispositif. Pour vérifier l’éligibilité de votre ville, le service-public.fr propose un simulateur dédié. Consulter la liste des communes labellisées Action Cœur de Ville ou ayant signé une convention d’opération de revitalisation du territoire (ORT) peut aussi s’avérer utile. Ces villes bénéficient de mesures de redynamisation centrées sur le logement et les espaces urbains.
Critères de sélection d’un bien immobilier dans le cadre Denormandie
Une fois la ville choisie, il est essentiel de sélectionner un bien qui correspond à vos objectifs et budget, tout en respectant les critères d’éligibilité du dispositif Denormandie, notamment concernant les travaux à effectuer. Voici quelques critères essentiels : la localisation du bien, de préférence au cœur de la ville à proximité des commerces, transports et services ; la qualité du bâti, recherchant une structure sans défauts majeurs ; le montant et la nature des travaux, qui doivent représenter au moins 25% du coût total du projet, en visant notamment l’amélioration de la performance énergétique ; le prix d’achat et le coût des travaux, ne devant pas excéder 300 000 euros annuellement pour bénéficier des avantages fiscaux ; et la surface et l’agencement du logement, adaptés à la demande et aux plafonds de loyers fixés.
Le potentiel de valorisation du bien
Outre les avantages fiscaux, investir dans le dispositif Denormandie vise à accroître votre patrimoine et réaliser une plus-value à la revente. Le potentiel de valorisation d’un bien est multidimensionnel, influencé par des facteurs comme : l’évolution du marché immobilier local, qui dépend de la démographie, de l’économie, de la politique d’urbanisme ; la qualité de la rénovation, devant répondre aux normes actuelles et aux attentes futures des locataires ou acquéreurs ; la performance énergétique, un critère de valorisation croissant ; et enfin, l’emplacement et la gestion locative du bien, indispensables pour maximiser sa rentabilité et minimiser les risques.
Réalisation et suivi des travaux : clés du succès
Les travaux éligibles au dispositif Denormandie
Pour tirer parti du dispositif Denormandie, il est impératif d’engager des travaux d’amélioration sur le bien immobilier acquis. Ces travaux doivent constituer au moins 25% du coût total de l’investissement (achat + travaux). Les améliorations éligibles concernent notamment la création de surfaces habitables ou annexes, la modernisation, l’assainissement, l’aménagement de ces surfaces, ou encore des mesures visant des économies d’énergie significatives. Les travaux doivent être effectués par des professionnels et conformes aux normes actuelles. Ils doivent concourir à une augmentation de la performance énergétique du logement, en réduisant la consommation d’énergie d’au moins 30% (ou 20% pour les habitats collectifs), ou en intervenant au minimum sur deux de ces cinq domaines : isolation (murs, toitures, fenêtres), remplacement de système de chauffage ou de production d’eau chaude.
Gestion et suivi des travaux
Le succès de votre investissement Denormandie repose sur une gestion rigoureuse et un suivi minutieux des travaux. Il est crucial de veiller à ce que tout soit exécuté selon les standards, dans les limites du budget et des délais prévus, et qu’ils répondent aux critères d’éligibilité. Il est possible de recourir à un professionnel qualifié pour vous assister dans la sélection des artisans, la vérification des devis, le contrôle de la qualité des travaux et la validation finale des améliorations apportées. Si vous préférez gérer les travaux vous-même, une connaissance approfondie du bâtiment, du temps et la conservation de toutes les pièces justificatives (factures, photos, etc.) sont indispensables.
La mise en location et la gestion locative
Après la finalisation des travaux, il est temps de mettre le logement en location, conformément aux conditions du dispositif Denormandie. Ce dernier doit être loué non meublé et constituer la résidence principale du locataire pour une période de 6, 9 ou 12 ans, avec un loyer et des ressources du locataire plafonnés selon le secteur géographique. Pour la gestion locative de votre propriété, l’option d’une agence immobilière est envisageable pour faciliter la recherche de locataires, la rédaction du bail et le suivi financier et administratif. Vous avez également la possibilité de gérer votre bien en direct, en profitant des outils en ligne (plateformes de mise en relation, simulateurs de loyers, modèles de baux, etc.).
Contactez-nous pour investir dans le Denormandie
Vous avez envie d’investir dans l’immobilier locatif et de profiter d’une réduction d’impôt ? Le dispositif Denormandie est fait pour vous ! Il vous permet d’acheter et de rénover un logement ancien dans une zone éligible, de le louer à un prix plafonné à des locataires modestes, et de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pouvant aller jusqu’à 21% du prix du bien et des travaux. Pour réussir votre investissement Denormandie, vous devez choisir une ville attractive et dynamique, sélectionner un bien immobilier qui respecte les conditions d’éligibilité, réaliser et suivre les travaux d’amélioration, et gérer la mise en location et la gestion locative de votre bien. Vous pourrez ainsi constituer un patrimoine immobilier, réaliser une plus-value à la revente, et participer à la revitalisation des centres-villes. Alors, qu’attendez-vous pour investir dans l’ancien avec le dispositif Denormandie ?