Investir en loi Pinel : mes conseils pour bien acheter

Investir en loi Pinel consiste à acquérir un logement neuf en contrepartie d’un avantage fiscal. Il s’agit d’un investissement immobilier. La finalité est de louer l’appartement avec un bail nu pour le locataire de sa résidence principale.

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Acheter une loi Pinel : le fonctionnement

Le dispositif Pinel a succédé à la loi Duflot (précédemment, la loi Scellier et de Robien). Cette loi de défiscalisation permet aux investisseurs d’acheter un bien immobilier qui répond aux dernières normes de la construction et de profiter d’un avantage fiscal.

Le prix d’acquisition est donc généralement plus élevé qu’un logement ancien. Pour fluidifier les ventes, l’Etat français propose donc une réduction d’impôt en contrepartie de cet achat. Cependant, le bailleur devra ensuite respecter des conditions pour obtenir définitivement l’avantage fiscal. En effet, l’Etat veut que ce type de logement soit proposé à un loyer compétitif aux personnes qui en ont le plus besoin : les classes intermédiaires (les classes populaires ayant accès aux logements sociaux et les classes les plus favorisées n’ayant pas de difficultés à louer ou acheter des logements).

Le montant de la réduction d’impôt est de 12, 18 ou 21% selon la durée de défiscalisation (6, 9 ou 12 ans).

En plus de cet avantage fiscal, investir dans l’immobilier neuf permet de profiter de plusieurs avantages. En autres :

Des frais de notaire réduits ;
Un abattement ou une exonération de la taxe foncière ;
La tranquillité de gestion : peu de travaux à prévoir et une bonne performance énergétique qui plait aux locataires

Pour pouvoir être éligible à la loi Pinel, l’investisseur doit respecter les critères suivants :

Le logement acquis doit être neuf (ou VEFA) et être proposé à la location pour une durée de 6, 9 ou 12 ans ;
Le loyer du logement est encadré et ne doit pas dépasser un certain plafond, fonction d’un prix de loyer au mètre carré et de la zone du logement ;
Les revenus du locataire ne doivent pas dépasser un certain plafond, fonction de la zone d’investissement ;
Le logement doit être situé en zones A, A bis ou B1. Ces zones géographiques sont dites tendues car la demande locative est supérieure à l’offre disponible.

Comme n’importe quel investissement immobilier locatif, l’investisseur doit se faire accompagner ou étudier avec précision les logements retenus grâce à des études de marché précises. En effet, les montants sont importants et une erreur peut vite coûter très cher.

Les risques inhérents à un achat en loi Pinel sont ceux de l’immobilier classique : vacances locatives, impayés de loyer, dégradations, impossibilités de revente… Mais aussi le non-respect des conditions de défiscalisation remettant en cause l’octroi de la réduction d’impôts ou encore le mauvais dimensionnement du projet, amenant à des pertes fiscales.

Quels sont les logements concernés par la loi Pinel ?

Pour obtenir une réduction d’impôt avec la loi de défiscalisation Pinel, vous devez respecter des conditions sur le logement. Les biens immobiliers qui entrent dans le champ d’application de la loi Pinel sont les suivants :

Les logements en état futur d’achèvement (VEFA) ;
Les logements venant d’être construits par un promoteur ;
Les logements construits directement par l’acquéreur ;
Les logements anciens rénovés à neuf ;
La réhabilitation de bien immobilier ;
La transformation de locaux en logement d’habitation.

Si vous faites appel à un promoteur ou à une société en charge des travaux, demandez-lui si le logement est bien éligible au dispositif Pinel.

Quelles sont les normes d’éligibilité du Pinel ?

L’un des objectifs de la loi Pinel est de renouveler un parc immobilier ancien ou vieillissant. Par conséquent, les logements devront respecter un cahier des charges précis lors de la construction afin de répondre à des normes de rénovation récentes.

Les logements neufs devront répondre à la réglementation technique RT2012 et les logements rénovés ou réhabilités devront respecter le label HPE ou BBC rénovation 2009.

Demandez au promoteur si le logement que vous convoitez respecte bien ses normes de construction pour éviter toute mauvaise surprise.

Quelles sont les zones géographiques du Pinel ?

Le bien immobilier acquis en loi Pinel devra être situés dans les zones A, Abis et B1. Ces zones, appelées zones tendues, sont les suivantes :

Zone Abis : Paris et Ile-de-France (76 communes) ;
Zone A : Lyon, Marseille, Lille, Montpellier, certaines communes dans l’aire urbaine parisienne et la Côte d’Azur (650 communes) ;
Zone B1 : 1 500 communes de plus de 250 000 habitants comme Nantes, Toulouse et Bordeaux. Cette zone comprend également des villes de la grande couronne parisienne ainsi que La Rochelle, Bayonne ou encore Annecy et certaines villes d’outre-mer.

Où investir en loi Pinel ?

Au delà de la zone réglementaire où vous avez l’obligation d’investir afin de bénéficier de la réduction d’impôt en loi Pinel, intéressez-vous à l’attractivité de la ville Pinel retenue.

En effet, le développement économique des villes de France ne se valent pas. Or, l’attrait d’une ville est un premier bon indicateur pour juger de la revalorisation future de votre projet immobilier.

Les critères à prendre en compte sont nombreux. Mais nous pouvons retenir les critères suivants :

L’économie de la ville ;
Les projets de développement de la ville et de son agglomération ;
La projection démographique de la ville ;
L’infrastructure : les transports en commun dans la ville mais aussi l’accès à la ville par le TGV, l’autoroute, les aéroports etc.

Quel est le calcul de la réduction d’impôt Pinel ?

La loi Pinel permet à l’investisseur de moduler la durée de l’engagement. Ce qui aura une conséquence également sur le montant total de réduction d’impôt.

La durée de défiscalisation est de 6, 9 ou 12 ans. Le propriétaire peut opter pour une durée initiale et la prolonger de 3 ans à deux reprises au maximum. Cela lui permet donc d’avoir une réduction d’impôt additionnelle et d’aller jusqu’à 21% de réduction d’impôts sur 12 ans.

A noter que la réduction d’impôt en Outre-Mer est différente. Elle est en effet plus intéressante puisqu’elle est de 23% pour un engagement de 6 ans, 29% pour 9 ans et 32% pour 12 ans.

Pour calculer la réduction d’impôt, il faut appliquer le taux au prix de revient qui se compose :

Du prix d’achat du bien ;
Des frais de notaire ;
Eventuellement des frais d’intermédiaire.

Ce prix de revient doit être ensuite ajusté en fonction de différents plafonds que nous présentons ci-dessous.

Les plafonds de défiscalisation

Un investissement en loi Pinel a une réduction d’impôt plafonnée.

Le montant total des investissements Pinel qui entrent dans le champ de la défiscalisation ne peuvent excéder 300 000€ par an, dans la limite de deux logements par an. Par ailleurs, la part du prix au mètre carré supérieure à 5 500€ ne peut être ajouté à l’assiette de défiscalisation. Par conséquent, un logement très cher au mètre carré aura une efficacité fiscale plus faible.

La défiscalisation Pinel entre dans les niches fiscales. L’investisseur doit donc s’assurer que le montant total de réduction d’impôts n’excède pas 10 000€ à l’année si le logement est construit en métropole. Pour un investissement DOM-TOM, le plafond passe à 18 000€.

La location en Pinel et les revenus du locataire

Un logement en loi Pinel doit être loué nu et être la résidence principale du locataire. Il ne peut pas être proposé en meublé et encore moins en location courte durée !

Sa mise en location et le respect du plafonnement du loyer et des ressources du locataire conditionnent l’octroi de la réduction d’impôt.

Les ressources du locataire ne peuvent excéder un plafond annuel, fonction de la zone du logement (zonage par territoire). Par ailleurs, les revenus à prendre en compte sont les revenus N-2 par rapport à une signature du bail l’année N. Par exemple, en 2020, les plafonds étaient les suivants :

Foyer du locataire	Zone A bis	Zone A	Zone B1	Zone B2	Zone C
Personne seule	37 508 €	37 508 €	30 572 €	27 515 €	27 515 €
Couple	56 058 €	56 058 €	40 826 €	36 743 €	36 743 €
Pers. seule ou couple + 1 personne à charge	73 486 €	67 386 €	49 097 €	44 187 €	44 187 €
Pers. seule ou couple + 2 personnes à charge	87 737 €	80 716 €	59 270 €	53 344 €	53 344 €
Pers. seule ou couple + 3 personnes à charge	104 390 €	95 553 €	69 725 €	62 753 €	62 753 €
Pers. seule ou couple + 4 personnes à charge	117 466 €	107 527 €	78 579 €	70 721 €	70 721 €
Majoration par personne à charge supplémentaire	+ 13 087 €	+ 11 981 €	+ 8 766 €	+ 7 888 €	+ 7 888 €

Quelle est la rentabilité d’un logement en loi Pinel ?

La loi Pinel permet à l’investisseur de récupérer une partie de son investissement sous forme de réduction d’impôt.

En contrepartie, les loyers sont plafonnés, ce qui limite mécaniquement le rendement locatif.

Par conséquent, on pourrait croire que la loi Pinel n’est pas rentable. Cependant, l’investissement locatif à crédit et la réduction d’impôt permettent d’augmenter considérablement la rentabilité de votre investissement.

Vous devez tenir compte du taux de rendement interne de l’opération, qui est la rentabilité après prise en compte des loyers, de toutes les charges, de la mensualité du crédit et de la réduction d’impôt. On s’aperçoit ainsi que le rendement interne d’une loi Pinel est bien plus attractif que n’importe quel autre produit bancaire.

Mes conseils et avis pour investir en loi Pinel

La loi Pinel est alléchante sur le papier :

Un bien neuf est la garantie de peu de réparations dans les années à venir et une plus forte demande locative ;
Une réduction d’impôt importante ;

Mais cela ne doit pas occulter les inconvénients :

Une plus-value plus faible et des loyers bas ;
Un prix d’achat supérieur à l’ancien.

Les avis sur loi Pinel sont souvent divergents.

Je vais être franc avec vous : 80% des bien en loi Pinel sont médiocres car souvent trop chers.

Pour un achat de résidence principale, acheter trop cher peut être « moins grave » tant que le bien plait aux acquéreurs.

Pour un achat locatif, cela est plus problématique. Vous devez donc vous assurer en amont que le bien est de qualité et au bon prix.

Sans cela, vous tomberez dans le piège de la carotte fiscale : investir les yeux fermés uniquement pour bénéficier de l’avantage fiscal…

Et oublier que trop de biens neufs ne sont pas rentables car non adaptés à l’investissement locatif.

Je vous détaille ci-dessous ma méthode pour investir dans le neuf.

Conseil n°1 : acheter en dehors du centre-ville

Les biens immobiliers construits dans le centre des villes sont très chers car les promoteurs sont confrontés à des problématiques techniques. Détruire pour reconstruire notamment. Les prix sont donc bien souvent bien au-dessus du marché de l’ancien.

Je ne conseille donc pas d’investir en hyper-centre des agglomérations. A moins que le prix très correct. Ce qui est rarement le cas.

Conseil n°2 : choisir une zone dynamique

Vous devez choisir un bien dans une zone dynamique où l’immobilier aura de bonnes chances de se revaloriser.

En achetant un bien neuf, vous faites le pari que l’immobilier va s’apprécier à l’endroit où vous achetez.

Il faut donc s’assurer que les indicateurs propices à une revalorisation de l’immobilier sont bien là.

La démographique est un premier indicateur.

C’est la croissance démographique d’une ville qui vous permettra de savoir si la population s’étalera à l’extérieur de la ville.

Car la demande finira par être trop forte pour satisfaire toutes les personnes qui souhaitent vivre en centre-ville.

En achetant un bien en périphérie, vous vous assurez un coup d’avance : si la démographique de la ville augmente, il est fort à parier que la demande sera plus forte en périphérie dans les années à venir.

Conseil n°3 : évaluez le prix de l’immobilier local

Vous devez ensuite savoir si un bien neuf est trop cher.

Si on suppose qu’un bien ancien a entre 10 et 15 ans et que l’on compare l’inflation sur la construction et la réglementation immobilière, on peut estimer que l’écart est de 30% entre un bien neuf et ancien.

D’ailleurs, on retrouve ce chiffre si on postule qu’un bien s’amorti à raison de 2% à 3% par an. 10 x 3% ou 15 x 2% = 30%.

Assurez-vous que le bien neuf ciblé n’est pas 30% plus cher qu’un bien ancien d’une dizaine d’année comparable. Pour déterminer le prix de l’ancien, utilisez la base de transactions des notaires ou les petites annonces.

Conseil n°4 : planifier les scénarios de sortie du dispositif

Vous ne devez jamais parier uniquement sur une revente à la fin du dispositif.

J’ai de nombreux cas de clients qui ont revendu leur bien à la fin de leur dispositif de défiscalisation avec de très belles plus-values.

Mais rien ne vous dit que l’immobilier continuera son cycle haussier. Un investissement immobilier doit s’envisager sur une durée d’au moins 15 ans. Et pas 9 ou 12.

Surtout que tous les investisseurs revendront probablement à la fin du dispositif, sur les conseils du vendeur du programme.

La conséquence ? Une chute du prix des biens.

Vous devez donc être en capacité de conserver votre bien malgré une hausse de l’effort d’épargne à la suite de la disparition de l’économie d’impôt. Il existe néanmoins des solutions pour conserver un effort d’épargne raisonnable, notamment en basculant le bien au régime du LMNP. Mais encore faut-il que celui-ci s’y prête…