SCPI et SCI : Comment Investir ?

Une société civile, comme une SCI, peut détenir des biens immobiliers en direct mais aussi au travers d’autres SCI ou SCPI.

Les SCPI sont avantageuses sur de nombreux points. Elles permettent d’investir dans l’immobilier simplement, sans gestion et avec un risque plus faible qu’en investissant dans un seul bien en direct.

Comme n’importe quel bien immobilier, il est possible de contracter un prêt immobilier pour investir dans les SCPI.

Invest’Aide, cabinet de gestion de patrimoine, vous accompagne dans la compréhension de l’investissement de SCPI au travers de SCI. En cash ou à crédit (contactez-nous pour obtenir les meilleurs conditions de financement de SCPI en SCI).

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Simulateur SCPI et SCI à l’IS

Nous mettons à votre disposition un simulateur SCPI pour vous permettre d’effectuer les calculs nécessaires pour prendre vos décisions d’investissement.

Le simulateur fonctionne pour les personnes physiques mais également pour les personnes morales comme les SCI fiscalisées à l’impôt sur les sociétés en l’absence de distribution de dividendes.

Quelle est la différence entre une SCI et une SCPI ?

La SCI et la SCPI sont deux sociétés civiles. Elles permettent d’investir dans l’immobilier à plusieurs et facilitent la gestion du parc immobilier.

Contrairement à la SCI, la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) peut faire appel à l’épargne public. Dans des SCPI, il peut donc y avoir plusieurs milliers d’associés qui ne se connaissent pas. C’est une société de gestion qui s’occupe du parc immobilier de la SCPI.

La SCI est une Société Civile Immobilière. C’est une société de personnes dont l’objet est la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers. Les associés, qui peuvent être des personnes physiques ou morales, détiennent des parts sociales qui représentent leur participation au capital de la SCI. Les décisions sont prises par les associés lors d’assemblées générales.

Ces associés peuvent avoir la qualité de parents, enfants ou frères et soeurs. On parle alors de SCI familiale. Il n’y a pas d’autres différences entre une SCI classique et une SCI familiale.

L’investissement de SCPI au travers d’une SCI est tout à fait possible.

Par où commencer ?

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Pourquoi investir dans des SCPI au travers d’une SCI ?

Investir dans des SCPI avec une SCI présente de nombreux avantages si vous demandez une option fiscale à l’impôt sur les sociétés (IS). Dans ce cas, la fiscalité sera beaucoup plus attractive et vous pourrez transmettre plus facilement votre patrimoine immobilier.

Quels sont les avantages d’investir en SCPI avec une SCI ?

La SCI imposée à l’impôt sur les sociétés (IS) pour les SCPI présente plusieurs avantages, tels que :

Une fiscalité avantageuse pour les associés qui ne sont imposés que sur les dividendes qu’ils reçoivent
Une meilleure gestion du patrimoine immobilier et des SCPI en permettant une répartition claire des parts sociales
Préparer la transmission de son patrimoine : vous pouvez intégrer vos enfants à la structure et emprunter. Le patrimoine net de la société va augmenter et enrichir vos héritiers.
La possibilité d’acquérir un bien immobilier et des parts de SCPI en indivision avec plusieurs associés
Accès au marché de l’immobilier d’entreprise avec des rendements supérieurs à ceux de l’habitation
Mutualisation des risques grâce à la diversité des biens détenus par les SCPI
Libre organisation des pouvoirs de gestion dans les statuts
Facilitation de la transmission des parts sociales de manière échelonnée
Possibilité de consentir une donation-partage des parts sociales
Possibilité de démembrer les parts sociales et de les transmettre en conservant les revenus

Quels sont les inconvénients d’investir dans des SCPI avec une SCI ?

Cependant, la SCI à l’IS présente également des inconvénients, tels que :

Des formalités administratives plus complexes qu’une simple détention en indivision
Des contraintes en matière de comptabilité et de publication des comptes annuels
Stratégie de long terme sans garantie en capital ni rendements
Placement soumis aux fluctuations du marché immobilier
Frais relatifs à la détention de parts SCPI (souscription, gestion, constitution et fonctionnement de la société IS, dissolution)
Responsabilité des associés limitée à leur quote-part dans le capital
Irrévocabilité de l’option à l’IS après 5 ans

Comment créer une SCI pour investir dans des SCPI ?

Créer une SCI pour acheter des SCPI se fait selon les étapes suivantes :

Rédiger les statuts de la SCI : les statuts doivent préciser l’objet de la SCI, la répartition des parts sociales entre les associés, les modalités de fonctionnement de la société, etc.
Publier une annonce légale : une annonce légale doit être publiée dans un journal habilité à recevoir les annonces légales.
Immatriculer la SCI : la demande d’immatriculation doit être effectuée auprès du greffe du tribunal de commerce.
Obtenir un numéro SIRET : la SCI doit obtenir un numéro SIRET auprès de l’Insee.
Déclarer la SCI à l’administration fiscale : la SCI doit être déclarée à l’administration fiscale.

Vous pouvez vous aider d’un notaire ou d’un avocat spécialisé pour rédiger les statuts de votre SCI.

Vous devrez ensuite vous rapprocher d’un conseiller en gestion de patrimoine pour le choix et l’investissement dans des SCPI (et éventuellement la mise en place d’un crédit pour les acquérir). Invest’Aide vous accompagne de la constitution de la SCI jusqu’à l’investissement : prenez rendez-vous ici.

Le fonctionnement de la SCI à l’IS pour acheter des SCPI

En optant pour l’IS, la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés au taux de 15% pour les bénéfices inférieurs à 42 500 euros et de 25% au-delà. Les associés ne sont imposés que sur les dividendes qu’ils reçoivent de la SCI. Les dividendes sont ensuite imposés au niveau des associés à la flat-taxe de 30%.

En revanche, les associés ont la possibilité de ne pas se distribuer de dividendes s’ils comptent les réinvestir dans la société. C’est ici tout l’intérêt de la SCI à l’IS utilisée pour investir (dans des SCPI par exemple) : pouvoir faire capitaliser les revenus avec une fiscalité faible. Cette stratégie est surtout avantageuse pour les personnes fortement fiscalisées.

Le cas particulier de la SCI à l’IR

Si les associés ne choisissent pas l’option à l’IS, la société est dite translucide.

Ils sont fiscalisés sur leur impôt sur le revenu (ou sur les sociétés si l’associé est une personne morale à l’IS) et en fonction du résultat fiscal de la SCI et en proportion de leur quote-part dans le capital de la société.

La SCI à l’IR pour investir dans des SCPI n’octroie donc aucun avantage fiscal pour les associés.

Les méthodes d’acquisition des SCPI dans une SCI

Vous pouvez acquérir des parts de SCPI de différentes manières dans une SCI : au comptant, à crédit ou en démembrement de propriété.

SCPI et SCI : Achat à crédit

Il est possible d’acheter des SCPI à crédit dans une société fiscalisée à l’impôt sur les sociétés (cela fonctionne également pour une société où les associés sont fiscalisés à l’impôt sur les revenus).

Pour cela, c’est le SCI à l’IS qui va contracter un prêt en son nom pour acheter des SCPI.

Les loyers des SCPI permettront à la SCI de rembourser le crédit immobilier tous les mois. La fiscalité réduite d’une structure à l’impôt sur les sociétés est intéressante et vous permet d’optimiser la rentabilité de l’opération.

Voici une simulation d’un investissement de SCPI à crédit dans une société à l’IS pour l’un de nos clients (étude réalisée avec notre simulateur SCPI) :

Dans notre exemple, le montant à financer est de 202 300€ (200 000€ d’investissement en SCPI auxquels s’ajoutent les frais de financement).

Le loyer moyen sur 15 ans est de 940€/mois
Le crédit est de 1 180€/mois
La fiscalité additionnelle est de 77€/mois

L’effort d’épargne pour la société est donc de 317€/mois.

En cas de revente à 15 ans, la SCI récupère un capital de 126 400€ (hors revalorisation de l’immobilier). Placer 317€/mois pour récupérer cette somme est équivalent à un placement dégageant une rentabilité nette d’impôts de 9% !

Démembrement SCI et SCPI

L’intérêt majeur d’avoir intégré des parts de SCPI ou tout bien immobilier dans une SCI familiale devient évident lorsque l’on souhaite procéder à des démembrements de propriété. En effet, il ne s’agit pas de démembrer les parts de SCPI elles-mêmes, mais plutôt les parts de la SCI.

Donation temporaire d’usufruit dans une SCI détenant des SCPI

La SCI, propriétaire des parts de SCPI, perçoit les revenus générés, qui reviennent généralement aux parents, associés majoritaires.

Si leur enfant, par exemple étudiant, manque de ressources, une donation temporaire d’usufruit sur les parts de la SCI peut être une solution plus avantageuse que de lui verser une pension alimentaire.

Les parents peuvent ainsi faire une donation temporaire d’usufruit des parts de SCI IS à leur enfant sur une partie de leurs parts de la SCI pendant la durée de ses études, par exemple sur 7 ans. Pendant cette période de démembrement, l’enfant bénéficiera des revenus issus des parts de SCI IS démembrées, tandis que les parents resteront nus propriétaires.

D’un point de vue fiscal, cette opération est avantageuse : l’enfant usufruitier sera faiblement imposé sur les revenus, tandis que les parents, en tant que nus propriétaires, réduiront leur imposition, notamment en matière d’impôt sur le revenu et d’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). En effet, seuls les usufruitiers sont soumis à l’IFI sur les biens en démembrement.

Donation viagère de la nue-propriété des parts de SCI ou SCPI

Inversement, dans le cadre d’une donation de nue-propriété, les parents, souhaitant conserver les revenus générés par leurs parts de SCPI détenues au sein de la SCI, peuvent faire une donation de la nue-propriété des parts de SCI à leurs enfants tout en conservant l’usufruit viager. Ainsi, ils continuent à percevoir les revenus des parts de SCI démembrées jusqu’à leur décès, moment où l’usufruit s’éteint automatiquement.

Fiscalement, cette stratégie de donation viagère est très favorable. Au décès des usufruitiers, les enfants deviennent pleinement propriétaires des parts sans avoir à payer de droits de succession, réalisant ainsi une économie sur ces droits.

Comment investir en SCPI via une SCI ?