Investissement locatif clé en main : les solutions

Investir dans l’immobilier peut rapidement être une opération complexe. Vous recherchez donc un type d’investissement locatif simple et clé-en-main ?

Entre la recherche du bien, l’étude préliminaire de rentabilité, les contre-visites, l’offre d’achat, la négociation et le compromis, la recherche de financement, l’acquisition et les travaux ou encore la décoration et la mise en location… la liste est (très) longue.

Au-delà du travail titanesque que peut demander une opération d’investissement immobilier réussie, chaque étape demande des compétences pointues pour optimiser au mieux l’opération.

Il existe aujourd’hui une multitude de solutions qui vous permet d’investir dans des opérations clé en main.

Je vous explique en détail le fonctionnement de chacune d’entre elles. Les avantages et les inconvénients pour que vous puissiez trouver le type d’investissement locatif qui vous correspond.

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Qu’est ce qu’un investissement locatif clé en main ?

Lorsque l’on parle d’investissement locatif clé en main, on fait référence à une opération immobilière totalement gérée par un professionnel de l’immobilier.

Les avantages sont immédiats pour l’investisseur : un gain de temps important et la délégation des compétences nécessaires pour éviter les erreurs (qui coûtent très cher dans l’immobilier).

Néanmoins, la dernière chose à faire est de signer un contrat les yeux fermés avec une telle société. Toutes ne se valent pas et certains services ne sont peut-être pas adaptés à votre cas.

Les services proposés par les sociétés d’investissement clé en main

La plupart des sociétés vont vous proposer un, plusieurs ou tous les services qui composent la chaîne de valeur de l’investissement immobilier :

La définition de votre projet locatif
La recherche du bien immobilier (chasseur immobilier)
L’accompagnement pour l’acquisition et la recherche de financement (courtier en prêt immobilier)
La rénovation du bien immobilier
La décoration et l’ameublement
La mise en location : trouver les premiers locataires et réaliser la gestion locative.

La recherche du bien immobilier : la première étape du processus

Trouver un bien immobilier qui correspond à vos critères est la première étape de votre projet d’investissement.

Pour cela, le chasseur immobilier va recueillir vos critères :

La localisation
La taille du bien : superficie, nombre de pièces etc.
Les projets futurs avec le bien, comme le type d’exploitation (nu, meublé longue durée, étudiant, colocation etc.)
Le rendement cible

Si vous faites appel à un conseiller financier, il fera un travail préliminaire sur vos besoins et vous aiguillera plus facilement vers le type de bien adapté. C’est ce que je fais systématiquement avec mes clients.

Il est également important d’utiliser un calculateur de rentabilité locative pour effectuer des simulations de rendement locatif.

En effet, vous devrez également connaître votre capacité d’emprunt ou encore l’objectif patrimonial associé pour sécuriser l’opération.

Le financement du logement

Une fois le bien trouvé, vous devrez trouver un établissement bancaire si vous achetez à crédit. Vous pouvez vous tourner vers le courtier partenaire de la société le cas échéant.

Tous les courtiers ne seront pas à même de vous proposer le meilleur financement. Capitalisez sur l’expérience de la société d’investissement immobilier pour qu’elle vous dirige vers le bon courtier ou la bonne banque.

Depuis 2020, l’âge d’or des crédits immobiliers faciles est terminée. Vous devrez donc être efficace pour trouver rapidement l’établissement bancaire adéquat.

Privilégiez systématiquement un emprunt avec le moins d’apport possible et une durée longue afin d’actionner l’effet de levier du crédit.

Qu’est ce que l’effet de levier de crédit ? Contracter un prêt sur la durée la plus longue possible avec le moins d’apport ne vous apporte QUE des avantages :

C’est le locataire qui vous aide à rembourser les mensualités de crédits avec le versement de ses loyers. Plus l’écart entre la rendement locatif du bien et le coût du crédit est grand, plus c’est rentable pour vous. Cela tombe bien, les taux de crédit n’ont jamais été aussi bas !
Plus la durée est longue, plus vous payez des intérêts. Ce n’est pas un problème puisqu’ils sont déductibles de vos revenus. Ils font donc baisser vos impôts.
Une assurance emprunteur est systématiquement adossée à votre prêt. En cas d’accident de la vie, vous protéger donc bien mieux votre famille puisque le capital remboursé à la banque par l’assureur est bien plus important.

Les travaux et l’aménagement

Je vous conseille de ne pas hésiter à faire les travaux nécessaires dans le logement.

On a vite tendance à vouloir baisser la note pour augmenter le rendement de son opération. Mauvais choix !

Un bien immobilier rénové « au minimum » n’est pas une bonne idée (pire si pas du tout !) :

Les « bons » locataires sont exigeants : ils n’hésiteront pas à rester moins longtemps que prévu si l’appartement est mal équipé ou mal isolé.
Les logements bien rénovés et décorés se louent plus facilement, ce qui augmente mécaniquement le rendement locatif.
Les travaux réalisés à l’acquisition peuvent être financés par la banque. C’est autant de dépenses supplémentaires en moins pour les années à venir.
Le logement se revalorise immédiatement avec les travaux. Parfois au-delà du propre coût des travaux puisque le nouvel acquéreur n’aura pas de travaux supplémentaires à faire (contraignant et qui bloquant).
Et puis, en terme d’éthique, rien de mieux que de proposer un logement top dans lequel vos locataires se sentent bien.

Pour les travaux, la plupart des sociétés d’investissement clé en main proposent leur propre équipe d’artisans. Elles vont ensuite coordonner les métiers et superviser les travaux. C’est ce que l’on appelle la maîtrise d’oeuvre.

Vous contractez donc directement avec les artisans et la société a une obligation de moyens sur la bonne livraison des travaux.

Si vous voulez minimiser les risques et éviter tout risque sur le chantier (surtout financier), certaines sociétés appelées « contractantes générales » ont des garanties supplémentaires :

Engagement sur le prix de la rénovation : pas de dépassement de budget travaux. Le prix du devis est ferme et définitif.
Déroulement des travaux et de la livraison : la société réalise la maîtrise d’ouvrage et vous donne un calendrier clair et précis.
Garantie de la rénovation : à la fin des travaux, vous signez un procès-verbal établit avec la société qui vous permet de vous assurer que tous les éléments annoncés sont bien livrés. Vous bénéficiez également de la garantie biennale et décennale du contractant.

Bref, une vraie solution clé-en-main qui vous évitera de nombreuses nuits blanches en cas de problèmes sur le chantier !

La mise en location : la dernière étape du projet

Vous pouvez retenir la société de gestion partenaire de la société d’investissement locatif. Généralement, elle a l’habitude de travailler avec elle et pourra bénéficier d’une offre globale plus attractive.

Certaines sociétés d’investissement locatif proposent de gérer elles-mêmes votre bien immobilier.

Je remarque souvent que les sociétés qui gèrent elles-même les biens sont davantage impliquées dans le processus de recherche locative. Si vous passez par une agence externe, assurez-vous donc de son sérieux et demandez des références si possible.

De plus, les gestionnaires connaissent bien l’appartement géré puisque ce sont eux qui ont participé à sa rénovation. Le suivi est donc beaucoup plus scrupuleux et qualitatif.

Cette étape de mise en location ne doit pas être prise à la légère. L’encaissement du loyer est la clé de voûte d’une opération immobilière réussie. Sous-évaluer un loyer dès le départ est préjudiciable puisque vous ne pourrez pas l’augmenter par la suite (en dehors d’une réévaluation annuelle faible selon l’indice INSEE).

Confiez la location à des personnes compétentes et spécialisées, même si cela coûte plus cher. Sur le long-terme, vous vous assurez moins de vacances locatives ou de turnover : c’est donc de l’argent bien investi !

Je travaille personnellement avec Flatlooker et vous le recommande ! Flatlooker est une agence de gestion locative en ligne réactive et performante.

En plus, le coût est minime : 3,9% TTC des loyers seulement !

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(lien affilié : nous percevons une rémunération de la part de Flatlooker, cela ne vous coûte pas plus cher et nous permet de réinvestir les sommes dans des articles de qualité !)

L’investissement A à Z : pour quel investisseur ?

Déléguer la totalité d’une opération immobilière vous permettra d’optimiser chaque étape, de la recherche jusqu’à la location.

Bien sûr, les sociétés d’investissement factureront des honoraires. Ils seront financables par les banques et déductibles de vos revenus locatifs.

Si vous n’avez aucune connaissance (ou très peu) en immobilier, vous limiterez le nombre d’erreurs.

Si vous avez déjà investi dans des projets immobiliers avec travaux, ce type de prestations devrait vous intéresser pour son aspect facilitant, le gain de temps et la possibilité d’investir à distance. Parfait si vous aimez le confort et que vous avez un emploi du temps chargé. Les français résidants à l’étranger devraient également aimer cette offre (j’en mets régulièrement en place avec eux).

Connaître le marché locatif, les prix pratiqués ou encore savoir dénicher une véritable « affaire » est un vrai métier. Faites-vous aussi accompagné sur la cohérence de votre projet avec votre profil et votre fiscalité. Je vois trop souvent des gens se faire matraquer 1 ou 2 ans plus tard par le fisc ou revendre avec des pertes car leur projet n’était pas adapté.

Vous aurez ainsi un seul interlocuteur qui s’occupera de toute la mise en place du projet. Vous capitaliserez sur son expérience et éviterez de nombreuses déconvenues.

La société, sur place, pourra même vous tenir régulièrement informée de l’avancée du projet et vous envoyer des photos du chantier par exemple (si vous faites faire des travaux).

En quelques mots : vous serez guidé par la main pour aller plus vite et ne pas faire d’erreurs.

Les investissements clé-en main que je propose

Conseiller en Investissement Financier, j’interviens en amont de la mise en place du projet locatif.

J’interroge donc longuement mes clients sur leur projet et leur situation personnelle, patrimoniale et fiscale pour déterminer la meilleure solution possible.

Je travaille ensuite avec de nombreux partenaires pour proposer de manière indépendante ce qui convient le mieux à mes clients. Je vous présente ci-dessous quelques exemples de réalisations et de projets que j’ai mis en place ces dernières années.

La colocation haut de gamme pour de la rentabilité et de la sérénité

En forte croissance, la location de chambres à plusieurs colocataires présentent de nombreux avantages :

Pour les colocataires : une réduction du coût du logement, en forte hausse ces dernières années. Créer du lien social, surtout lorsqu’on arrive pour la première fois dans une ville que l’on ne connaît pas…
Pour le bailleur : une meilleure rentabilité, la possibilité de louer en LMNP et de profiter de revenus défiscalisés, la dilution du risque locatif en ayant plusieurs locataires dans le même bien. Attention à bétonner le bail de colocation.

MAIS : de nombreux propriétaires se sont mis sur le créneau de la colocation. Le marché « standard » commence à saturer dans de nombreuses villes.

C’est la raison pour laquelle je travaille avec un opérateur national pour mettre en place des solutions d’investissement clé-en-main avec un risque très limité. Le segment est la colocation haut de gamme qui s’ouvre à un marché locatif très différent et peu pourvu aujourd’hui.

L’immobilier géré : l’autre manière de tout déléguer et d’acheter du clé-en-main

Si vous souhaitez un niveau de confort et de sécurité supérieur, je vous recommande l’immobilier géré.

Son autre dénomination est la résidence de services.

Vous investissez dans un logement étudiant, une résidence pour séniors (EHPAD) ou une résidence de tourisme.

Ce logement est acheté neuf, vous avez donc des garanties fortes sur le bien (peu de travaux dans les années à venir) et économie sur les frais de notaire (2,5% contre 8% dans l’ancien).

Vous pouvez également récupérer la TVA si vous vous engagez à conserver le bien durant 20 ans.

Deux types d’exploitation d’offrent à vous : le LMNP amortissement ou le Censi-Bouvard.

Notez qu’il est aussi possible d’acheter ce type de solution sur le marché de l’ancien (occasion). Dans ce cas, les garanties ne sont plus les mêmes et vous ne pourrez bénéficier que du LMNP amortissement (pas de Censi-Bouvard).

Le LMNP amortissement

Comme n’importe quel investissement en meublé, vous pouvez comptabiliser des amortissements si vous faites le choix de déclarer sous le régime réel LMNP.

Vous augmenterez ainsi les charges de votre résultat fiscal et diminuerez l’imposition. Généralement, vous ne paierez pas d’impôts durant de nombreuses années (15 ans minimum).

Le LMNP est intéressant puisque les premières années, vous ne paierez pas d’impôts. Progressivement, vous consommerez les amortissements comptables (une réserve de charges qui vous permettait jusqu’à présent de ne pas payer d’impôts) et la fiscalité apparaîtra.

Vous aurez ensuite le choix de basculer du régime réel au régime micro-BIC si les charges représentent moins de 50% des loyers. Vous contiendrez de cette manière la fiscalité sur vos revenus locatifs.

Le Censi-Bouvard

Si votre fiscalité est importante, le Censi-Bouvard vous permet de gommer tout ou partie de vos impôts. En effet, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt égale à 11% de votre investissement hors taxes, lissée sur 9 ans. Vous n’avez pas de limite dans le nombre de logements achetés chaque année.

Si la réduction d’impôts excède votre impôt payé, elle est reportable durant 6 ans.

Le Censi-Bouvard doit être réservé dans certains cas spécifiques. Demandez conseil à votre conseiller en gestion de patrimoine pour savoir si cette opération est pertinente.

La SCPI pour de l’immobilier sans aucune gestion

Si vous êtes totalement allergique à l’immobilier à cause de sa gestion, la SCPI est faite pour vous. C’est probablement la manière la plus simple et la plus sécurisée d’investir dans l’immobilier : rapide, diversifié et rentable.

Le fonctionnement des SCPI

La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) vous permet d’investir dans l’immobilier au travers d’une société qui gère un parc immobilier. Vous accédez à de l’immobilier professionnel, habituellement réservé aux gros investisseurs ou institutionnels.

Vous percevrez trimestriellement des loyers, imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Prenez garde à la fiscalité car elle peut rapidement être importante avec les SCPI (des solutions existent cependant).

Les différents montages de SCPI

Les SCPI sont des solutions souples qui vous permettent d’investir dans l’immobilier professionnel, d’habitation ou dans des solutions de défiscalisation (Malraux ou Pinel par exemple).

Sachez qu’il est aussi possible d’emprunter pour investir dans de la SCPI. Cela vous permet d’utiliser l’effet levier crédit et augmenter sensiblement la rentabilité de votre investissement.

Solution de création de patrimoine immobilier et de rentes par excellence, je recommande très régulièrement les SCPI dans les cas suivants :

Vous n’avez pas l’envie de rechercher un bien immobilier et de le mettre en gestion
Vous avez peur des impayés et des vacances locatives
Vous recherchez une solution transat’ : vous n’avez pas envie de gérer des problèmes liés à votre location
Vous n’avez pas une pression fiscale énorme ou vous la hausse de votre fiscalité liée à un achat de SCPI est le prix à payer selon vous pour de la tranquillité

Création de patrimoine et de rente à partir d’un effort d’épargne

Il suffit d’emprunter sur une durée longue avec le moins d’apport possible (on se garde l’effort d’épargne supplémentaire et l’apport pour une solution de capitalisation comme l’assurance-vie pour gagner sur les deux tableaux).

Par exemple, sur 25 ans et sans apport, 250 000€ de SCPI vous demandera une mensualité de crédit de 1 120€. Les loyers générés seront de 1 050€ et la fiscalité (au cas par cas) de 200€ par mois.

Au final, l’effort d’épargne mensuel est de 1 050 – 1 120 – 200 = 270€.

Si vous réussissez à épargner 500€ tous les mois, vous pouvez consacrer les 230€ résiduels et 35 000€ d’apport mis de côté dans une assurance-vie générant 4% net de rendement annuel (si si… on y arrive sans aucune difficulté lorsqu’on a les bons conseils :).

15 ans plus tard, la dette due à votre banque est de 120 000€. C’est exactement le montant que vous avez capitalisé sur votre assurance-vie ! Vous pourrez ainsi racheter votre prêt et obtenir une rente annuelle nette de plus de 12 000€ ! (et c’est sans compter la revalorisation de l’immobilier et des loyers)

Ce montage est particulièrement efficace pour piloter la date à laquelle vous percevrez des loyers. Bien évidemment, pour être efficace, vous devez ouvrir un contrat financier performant à côté.

Placer son capital lorsque l’on est fiscalisé

Si vous avez déjà une fiscalité assez importante, il est préférable de se diriger vers une solution clé-en-main ne générant pas de fiscalité supplémentaire.

La SCPI en nue-propriété est parfaite pour cela : aucun gestion, aucun risque locatif (pas de loyers impayés ou de turnover). Vos revenus seront décalés à la date désirée. Plus celle-ci est lointaine, plus fort est la décote à l’achat.

Sachez que ce type d’opération ne fonctionne pas uniquement sur les SCPI mais toutes les opérations immobilières.