L’investissement immobilier est l’un des piliers de création de richesse. Il permet de se constituer un capital et de devenir propriétaire à terme. Que ce soit pour un résident ou depuis un autre pays, un français peut acquérir un bien immobilier et le proposer à la location.
La démarche est en revanche (beaucoup) plus complexe pour un particulier expatrié ou non résident fiscal en France.
Je détaille dans cet article les étapes à suivre pour réaliser un investissement locatif depuis l’étranger ainsi que les points d’attention pour un investissement serein.
La sélection d’un bien immobilier
Tous les biens immobiliers ne se valent pas. Le choix de la maison ou de l’appartement devra être mûrement réfléchi pour éviter toute erreur.
Si l’investisseur souhaite une valeur patrimoniale, moins risquée sur le plan locatif (vacances, appréciation de la pierre), il devra s’orienter vers un bien immobilier très bien situé. Les appartements dans les grandes villes sont préférables dans ce cas : Paris, Lyon, Bordeaux, Toulouse, Montpellier, Rennes etc.
Pour un plus de rendement locatif, l’expatrié pourra se tourner vers des villes intermédiaires. En contrepartie, la revalorisation foncière sera plus hypothétique. D’autant plus que cette stratégie générera davantage de loyers, fiscalisés par la suite. Adopter une stratégie basée sur la revalorisation du bien immobilier est souvent plus adaptée pour un non résident français. En effet, il sera imposé sur la plus-value à la revente plusieurs années plus tard, à son retour en France s’il souhaite y passer sa retraite.
Cependant, les biens dit « de rendement » permettent de diminuer drastiquement l’effort d’épargne de l’investisseur car les loyers, plus conséquents, vont couvrir en partie ou en totalité la mensualité de crédit et les charges du bien immobilier.
La sélection d’un bien immobilier à distance peut être faite par un chasseur immobilier. Cela permet à l’investisseur non résidence de s’assurer de la qualité du bien et de son prix, surtout s’il ne connaît pas la ville. Par ailleurs, le contexte actuel fait qu’il est très difficile de visiter un bien disponible sur le marché depuis plusieurs jours ou semaines. S’il est proposé au prix du marché dans une ville à minima dynamique, vous visiterez trop tard…
Option 1 : le Loueur Meublé Non Professionnel
J’accompagne les non résidents sur l’acquisition de biens anciens à rénover. Ma spécialité ? La colocation haut de gamme dans les grandes villes de France pour bénéficier d’une excellente rentabilité, d’une tranquillité durant l’exploitation du bien (possibilité de tout déléguer) et de choisir des villes à potentiel. A terme, les loyers générés sont importants et couvriront les besoins financiers durant la retraite des investisseurs.
Pour plus de garanties, vous pouvez également vous tourner vers un projet neuf. Vous bénéficierez ainsi des garanties de l’immobilier neuf, à savoir la décennale pour assurer le gros-oeuvre. Un bien neuf vous demandera beaucoup moins de travaux dans les années à venir et ainsi une certaine sérénité.
Enfin, avantage supplémentaire : l’apport sur un bien neuf sera plus faible car vous bénéficiez de frais de notaire réduit. Moins de 3% dans le neuf contre 9% dans l’ancien ! De plus, le prix d’achat inclus les frais d’intermédiaires, que la banque ne demandera donc pas de financer.
Je retiens souvent cette solution pour les personnes ne disposant pas d’un apport très élevé. Pour cela, nous avons deux choix : la résidence de service pour une gestion totalement déléguée et des loyers garanties ou le neuf traditionnel pour conserver un maximum de flexibilité et une bonne rentabilité (loué en nu ou en meublé et géré par une agence).
Toutes ses opérations seront meublées afin de profiter de l’avantage fiscal du Loueur Meublé Non Professionnel.
Option 2 : La SCPI
Vous habitez loin et vous ne voulez peut-être pas être obligé de devoir vous déplacer sur place pour l’administratif ou la gestion locative ?
Dans ce cas, intéressez-vous aux SCPI !
Les SCPI présentent de nombreux avantages pour un expatrié : pas de gestion, risque modéré, régularité dans le versement des loyers…
Et possibilité d’obtenir un financement sur 25 ans et sans apport (nous sommes les seuls sur le marché à disposer d’un telle offre pour les non résidents fiscaux, contactez-nous si vous souhaitez plus de renseignements).
Le financement bancaire pour l’expatrié
Le financement d’un bien immobilier est plus compliqué pour un expatrié que pour un résident. Les banques sont en effet plus frileuses pour accorder un crédit immobilier.
Cependant, il n’est pas impossible d’obtenir un prêt. Pour cela, vous devrez consulter un courtier ou plusieurs banques pour augmenter vos chances d’obtenir un prêt avec un taux d’intérêt intéressant.
Sachez que le financement d’un placement en SCPI est très complexe pour un non résidant.
En plus du prêt immobilier, vous devrez souscrire à une assurance emprunteur pour couvrir votre prêt du décès et de l’invalidité.
Je vous donne quelques conseils pour le financement de votre bien immobilier.
Tout d’abord, vous devez réaliser qu’un financement sans apport pour un non résident est très rare. Généralement, les banques vont demander en apport :
- Les frais de notaire ;
- Les frais du chasseur immobilier le cas échéant ;
- Les frais d’agence et des autres intermédiaires le cas échéant ;
- Eventuellement une partie des travaux ;
- Certaines vont également demander 10% du prix d’acquisition en sécurité.
Finalement, vous arriverez à un apport total de 20% à 30%.
Bien sûr, il est possible d’obtenir un apport plus faible mais il est compliqué de la savoir avant étude approfondie de votre dossier (et donc que votre bien soit sous compromis…). Autrement dit, vous lancer tête baisser sans étudier en amont votre financement sera source de stress important…
Si vous disposez toujours d’un compte bancaire chez une banque française, questionnez la sur votre projet locatif. Elle pourra faire un effort plus important qu’une nouvelle banque que vous démarcherez.
Enfin, il existe des courtiers spécialisés qui pourront prendre en charge votre demande.
L’achat du bien immobilier
Le passage chez le notaire est l’étape suivante. Le non résident pourra rentrer en France pour réaliser les démarches administratives ou faire appel à un tiers (amis, famille ou agent immobilier, conseiller en gestion de patrimoine…) pour déléguer la signature chez le notaire.
Pour un bien neuf, les démarches pourront directement être faites à distance. Cependant, l’achat d’un bien neuf est rarement adapté pour un expatrié.
La mise en location
Pour un expatrié, le plus simple est bien évidemment de faire appel à une agence pour gérer la location de son bien immobilier. L’agence mettra en ligne l’annonce, fera la sélection des candidats, l’entrée dans les lieux et le remplacement des locataires. En cas de nécessité, l’agence pourra également superviser les travaux sans que vous ayez à vous déplacer.
Je travaille personnellement avec Flatlooker et vous le recommande ! Flatlooker est une agence de gestion locative en ligne réactive et performante.
En plus, le coût est minime : 3,9% TTC des loyers seulement !
(lien affilié : nous percevons une rémunération de la part de Flatlooker, cela ne vous coûte pas plus cher et nous permet de réinvestir les sommes dans des articles de qualité !)
La fiscalité de l’immobilier du non résident
Il existe deux grandes catégories pour la fiscalité du non-résident ou de l’expatrié : la fiscalité du nu et celle du meublé.
Le foncier : la location nue
Classiquement, un appartement ou un maison est louée nue. Le premier avantage est la facilité de mise en location (pas besoin d’acheter des meubles). Le turn-over est également plus faible.
Si vous souhaitez déléguer à 100% la gestion de votre parc immobilier, préférez les SCPI. Ce type de placement est fiscalisé comme les locations nues (revenus fonciers).
Le meublé : LMNP
Les revenus d’une location meublée sont imposés dans la catégorie bénéfice industriels et commerciaux. Pour cela, l’investisseur devra meubler l’appartement pour le ou les locataires.
Ce type de projet est plus rentable que le précédent mais demande plus de gestion.
Le Loueur Meublé Non Professionnel peut en revanche être sous la forme d’une location déléguée à un exploitant : résidences de services, EHPAD, résidences étudiantes ou d’affaire. Il existe aussi de nombreuses solutions clés en main en LMNP rentables parfaitement adaptées au expatriés.
Enfin, il existe un régime fiscal (régime au réel) particulièrement avantageux pour les expatriés, permettant de réduire sensiblement la fiscalité.
Le taux d’imposition d’un expatrié est au minimum de 20%. A cela doit être ajouté les contributions sociales CSG CRDS de 17,2%.
L’investissement locatif à distance pour un futur pied à terre
Il peut être intéressant d’acheter un bien immobilier et de le mettre en location le temps que l’expatrié vit à l’étranger.
A son retour, il pourra récupérer le bien immobilier pour y habiter.
Dans ce cas, il faudra choisir avec attention le bien pour qu’il réponde à la fois au projet futur de l’investisseur mais soit également suffisamment rentable.
Mon accompagnement pour les expatriés
Je suis conseiller en investissement financier et j’accompagne régulièrement des non résidents et expatriés pour qu’ils puissent se constituer un patrimoine et préparer sereinement leur futur.
Ma prestation est clé en main pour que les expatriés n’aient pas à se déplacer en se reposant sur une personne expérimentée et de confiance. A savoir :
- La définition de vos besoins et de votre capacité d’investissements ;
- La proposition d’un bien immobilier cohérent avec vos objectifs ;
- La recherche et la mise en relation avec les banques qui pourront vous financer ;
- Eventuellement, vous pouvez me donner procuration pour signer à votre place le jour de la vente chez le notaire ;
- La supervision des travaux (si investissement dans l’ancien) et rapport de l’avancée du projet ;
- La livraison du bien et la mise en location ;
- La déclaration fiscale.
Pour cela, je m’adapte aux contraintes de l’investisseur (et bien souvent aux décalages horaires 😉 pour organiser les échanges et proposer des solutions adaptées.