Qu’est-ce qu’une scpi fiscale ? Les scpi fiscales sont un type de SCPI particulière. En plus d’investir dans une SCPI et ses biens immobiliers, vous obtenez également des avantages fiscaux.
Dans cet article, nous verrons qu’est-ce qu’une scpi fiscale et son fonctionnement. Nous verrons également les avantages et les risques de ce type d’investissement. Enfin, nous vous donnerons notre avis et nos conseils pour bien investir dans une scpi fiscale.
Qu’est-ce qu’une SCPI fiscale ?
Une scpi fiscale est un fonds d’investissement immobilier qui permet d’investir dans l’immobilier résidentiel sans souci de gestion tout en bénéficiant d’avantages fiscaux.
Il existe actuellement 4 types de scpi fiscales :
- SCPI Pinel,
- SCPI Denormandie,
- SCPI Malraux,
- SCPI Déficit Foncier.
Comme pour une SCPI de rendement, c’est la société de gestion, agréée par l’AMF, qui est chargée de la gestion globale du patrimoine immobilier. Si la majorité des SCPI de rendement investissent dans l’immobilier professionnel, les scpi fiscales investissent dans l’immobilier résidentiel éligible au dispositif de défiscalisation cible (Pinel, Denormandie, Malraux ou Déficit Foncier).
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Quels sont les différents types de SCPI fiscales ?
Il existe plusieurs types de scpi fiscales qui permettent de répondre aux objectifs des investisseurs et de leur situation fiscale :
- La scpi fiscale Pinel : l’avantage fiscal de cette SCPI est une réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 21% du montant investi
- La scpi fiscale Malraux : une réduction d’impôt pour les immeubles situés dans des secteurs historiques
- La scpi fiscale Denormandie : avantage fiscal SCPI de 21% (réduction d’impôts) pour les investissements dans l’ancien
- La scpi fiscale Déficit Foncier : les travaux de la SCPI sont déductibles des revenus fonciers (et globaux la première année)
La SCPI fiscale Pinel
Tout d’abord, il y a le dispositif fiscal Pinel, qui est certainement le plus répandu, étant identique à celui des investissements immobiliers directs.
Ici, les conditions sont simples : la société de gestion de la scpi fiscale Pinel achète un bien immobilier neuf ou rénové, puis le met en location pendant une période de 6 à 12 ans. Les revenus locatifs générés sont redistribués aux investisseurs.
La réduction d’impôt peut ici atteindre 21% à condition que le plafond ne dépasse pas 63 000 euros pour une location de 12 ans.
Avec une scpi fiscale pinel, l’investisseur peut calibrer au plus juste la réduction d’impôts. Par exemple si son impôt sur le revenu est de 2 000€, investir 100 000€ dans des scpi fiscales Pinel lui permettra de gommer 2 000€, soit la totalité de son IR.
La SCPI fiscale Malraux
La scpi fiscale Malraux concerne plus particulièrement les immeubles d’habitation historiques qui nécessitent une forte rénovation.
En contrepartie, les porteurs de parts reçoivent une part des revenus locatifs en plus de la réduction d’impôt.
Si vous désirez bénéficier d’un avantage fiscal scpi, le dispositif Malraux est une solution intéressante pour un investisseur qui souhaite acquérir un parc immobilier bien situé et de qualité. Contrairement à la SCPI Pinel, la SCPI fiscale Malraux permet de bénéficier d’une réduction d’impôt non plafonnée. C’est donc la scpi fiscale à privilégier si vous souhaitez gommer tous vos impôts sans être soumis au plafonnement des niches fiscales.
La SCPI fiscale Denormandie
Il existe également la SCPI Denormandie qui a pour but d’investir dans un bien ancien situé en centre ville.
Ici, la SCPI fiscale doit entreprendre des travaux de restauration d’au moins 25% du prix total du bien acheté. Des travaux de modernisation et de rénovation énergétique doivent ensuite avoir lieu.
L’avantage fiscal scpi de cette solution d’investissement dépend de la mise en location du bien pendant une période de 6 à 12 ans. La réduction est la même que pour le dispositif Pinel, soit 2% du montant investi.
On privilégiera cette SCPI fiscale si on souhaite réduire son imposition tout en investissant dans des biens immobiliers en coeur de ville.
Les SCPI fiscale déficit foncier
Les scpi fiscales de déficit foncier investissent dans des immeubles en mauvais état dans le but de les rénover.
Le déficit foncier qui en résulte (dépenses supérieures liées aux travaux diminuées des revenus locatifs) peut alors être déduit des revenus globaux, dans la limite de 10 700 € par an et par foyer fiscal.
Le déficit foncier excédentaire peut être reporté et déduit sur les revenus immobiliers pendant 10 ans.
On retiendra la SCPI fiscale de déficit foncier si l’investisseur dispose de revenus locatifs existants (revenus fonciers d’un ou plusieurs biens déjà loués). Cet avantage fiscal scpi permettra de gommer les revenus locatifs fiscalisés et sera très efficace puisque le gain sera égal à la tranche marginale d’imposition de l’investisseur ajouté des prélèvements sociaux.
Par exemple, si l’investisseur a un revenu foncier net de 15 000€ et une TMI de 41%, les prélèvements obligatoires s’élèvent à 15 000€ x (41% + 17,2%) = 8 730€. S’il investit dans un SCPI fiscale de déficit foncier (en moyenne 21 000€), il pourra gommer la totalité de ses revenus fonciers et économiser près de 9 000€.
Quels sont les avantages d’une SCPI fiscale ?
L’avantage des scpi fiscales est la défiscalisation dès l’année de l’investissement, même si le bien n’est livré que quelques mois, voire quelques années plus tard. En outre, le coût de l’investissement est relativement faible (à partir de 5 000 ou 10 000 euros).
Contrairement à un achat en direct, les scpi fiscales vous permettent de diversifier vos investissements car les gérants des SCPI investiront dans une multitude de biens immobiliers.
Un autre avantage fiscal scpi non-négligeable, c’est que vous pourrez également calibrer de manière très précise le montant d’impôt à gommer.
Par exemple, en investissant 20 000€ dans une SCPI fiscale Pinel ou Denormandie, vous générerez 400€ de réduction d’impôt chaque année durant 12 ans.
Quels sont les inconvénients d’une SCPI fiscale ?
Cependant, comme nous l’avons vu, ces scpi fiscales nécessitent un investissement à long terme puisque les avantages fiscaux sont conditionnés à une durée minimale d’investissement (sans quoi les investisseurs perdent l’avantage fiscal scpi acquis).
Les frais d’entrée et de gestion sont également à prendre en compte (respectivement 11% et 12%) et, bien que ce ne soit pas l’objectif principal, le rendement locatif est relativement faible (2% au mieux). Le rendement locatif n’est d’ailleurs pas garantie et en l’absence de locataires ou en cas d’impayés, les investisseurs ne peuvent rien percevoir.
A l’issue de l’engagement de location, les immeubles sont revendus (généralement au bout de 15 ans) et les bénéfices sont redistribués aux investisseurs. Ces derniers ne disposent d’aucune garantie en capital : ils peuvent récupérer une mise inférieure à celle investie.
Il sera compliqué pour l’investisseur de sortir avant la liquidation des pars des scpi fiscales : la liquidité des SCPI fiscale est très faible.
En définitif, la SCPI fiscale doit être choisie uniquement sur un horizon long-terme (supérieur à 10 ans). Ce qui reste parfaitement cohérent avec un investissement immobilier qui doit toujours être envisagé sur le long-terme.
Comment choisir la bonne SCPI fiscale ?
Choisir parmi les meilleures scpi fiscales vous permet de générer des rendements supérieurs grâce à un avantage fiscal scpi.
Il faut donc vous assurer de percevoir cette économie d’impôt afin d’optimiser votre investissement. Nous vous conseillons les meilleures SCPI fiscales suivantes selon votre situation :
- La SCPI fiscale Malraux : si votre fiscalité est forte et que vous avez déjà des dispositifs défiscalisant.
- La SCPI fiscale Pinel ou Denormandie : si votre fiscalité est modérée à forte et que vous souhaitez investir dans un parc locatif diversifié.
- La SCPI fiscale de déficit foncier : de préférence si vous avez déjà des revenus fonciers issus de SCPI ou d’investissements locatifs classiques (loués nus) et que votre fiscalité est forte. En effet, l’économie fiscale sera beaucoup plus intéressante.
Evidemment, vous devrez également veiller à la qualité de la SCPI fiscale en elle-même.
Consultez les historiques de performance, la stratégie d’investissement et le sérieux de la société en charge de la gestion. N’hésitez pas à recourir à l’aide d’un professionnel comme Invest’Aide pour bien choisir et valider le dispositif fiscal.
Notre avis d’expert sur les SCPI fiscales
Les SCPI fiscales doivent tout d’abord être choisies en fonction du dispositif fiscal à retenir. En fonction des objectifs de défiscalisation de l’investisseur, la SCPI fiscale retenue sera différente.
L’investisseur souhaite-t-il effacer des revenus locatifs ? Ou plutôt réduire son imposition avec une réduction d’impôts ?
Il existe de nombreuses sociétés de gestion de SCPI fiscales sur le marché. Certaines disposent d’historiques de performance intéressantes mais d’autres sous-performent et font systématiquement perdre de l’argent aux investisseurs, même après prise en compte de l’avantage fiscal !
Vous devez donc être très vigilant et vous faire accompagner par un professionnel lors du choix de votre SCPI fiscal.
Enfin, dans de très nombreux cas, il sera préférable de recourir à une SCPI de rendement qu’à une SCPI fiscale (comme une SCPI internationale avec un avantage fiscal pour ces SCPI une fiscalité limitée). En effet, le gain net d’impôt sera très souvent bien plus attractif.