Où investir dans l'immobilier locatif ?

Je n’aime pas me prêter à ce jeu qui consiste à commenter l’actualité économique (pour mieux investir dans l’immobilier par exemple).

D’abord parce que cet article risque d’être rapidement obsolète (oui, si mon travail peut être intemporel, je le préfère tout autant…). Mais surtout que cet exercice abouti bien souvent à des hypothèses et des projections qui s’avèrent fausses une fois sur deux… (même si c’est finalement ce qui nous intéresse non ?)

Nous avons assisté à de réels changements de paradigmes en 2020 :

Alors que tout le monde hurlait que « c’est la crise », les marchés financiers n’en font qu’à leur tête et continuent de monter (bien aidés par les banques centrales, certes).
Un durcissement des conditions d’emprunt qui n’a pas empêché une explosion des prix de l’immobilier dans les principales agglomérations.
Des investisseurs qui se ruent sur les villes de tailles moyennes (voire les villes rurales) pourtant ignorées depuis des décennies

Et puis, une baisse des taux d’emprunt… un assouplissement des conditions d’emprunt…

Une seule question subsiste donc : où investir dans l’immobilier ?

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La dangereuse montée des prix de l’immobilier

La hausse des prix s’explique d’abord par une pression acheteuse plus forte.

Lorsqu’il y a le même nombre de biens à la vente (voire moins), pour un nombre croissant d’acheteur, les prix montent.

Mais ce n’est pas tout à fait exact car les arbres ne montent pas au ciel.

Le second facteur a prendre en considération est le pouvoir d’achat des ménages (ou des investisseurs immobiliers) qui dépend lui-même de deux éléments :

Le revenu des ménages
La capacité d’emprunt

Côté revenus des ménages, c’est plutôt stable car les salaires ne progressent pas depuis des années.

La raison pour laquelle les prix de l’immobilier ont autant augmenté ces dernières années provient surtout des baisses de taux successives qui ont littéralement rechargé le pouvoir d’achat des français en matière d’immobilier.

1er problème : les taux sont vraiment très bas (ok, on dit ça tous les ans mais là, c’est vraiment très bas…)

2nd problème : plus les prix montent, plus la probabilité qu’ils arrêtent de monter (voire chutent si bulle il y a) augmente.

Il est donc plus risqué d’investir lorsque les prix ont déjà bien flambé et que les taux d’emprunt sont au plus bas.

Est-ce une raison pour ne pas (ou ne plus) faire d’immobilier ?

Non. Il faut en revanche être plus exigeant.

Les villes et les quartiers où il ne faut PAS investir

Je vais prendre les choses à l’envers et vous donner mon avis sur les villes et zones à éviter.

Bien sûr, il ne s’agit que de généralité et si vous avez des connaissances approfondies d’une ville que je blackliste, rien de vous empêche de vous lancer si vous avez la possibilité d’acheter à un prix attractif (comme je peux le faire dans ma ville de Lyon et périphérie)

Les villes trop chères

Bordeaux et Paris commencent à être des villes où le foncier est très élevé. Et le budget des ménages ne semblent plus pouvoir suivre, malgré la baisse des taux d’intérêt.

Les prix se stabilisent donc à Paris et à Bordeaux.

Le potentiel de hausse me paraît donc limité, même sur un horizon long-terme. N’hésitez pas à vous éloigner un peu pour aller dans des villes limitrophes qui ont un meilleur potentiel de revalorisation et une demande locative tout aussi bonne.

Les villes où le foncier augmente beaucoup trop vite

Certaines villes se retrouvent chaque année sur le palmarès des plus fortes hausses.

Un bon indicateur ? Pas vraiment… à moins que vous soyez déjà propriétaire et que vous comptez revendre !

Lorsque les prix montent trop vite, le risque de bulle est plus fort. Les délais de réflexion sont courts… Les acheteurs achètent vite car ils voient monter les prix à vue d’oeil.
Mais aussi, les prix convergent plus vite vers le budget maximal des ménages (conditionné par leurs revenus).

Enfin, pour l’investisseur, c’est problématique puisqu’il voit le rendement locatif fondre comme neige au soleil.

Point d’attention donc sur certaines villes comme Lyon qui a eu un hausse à deux chiffres ces dernières années.
Si vous souhaitez investir coute que coute dans ces villes, faites-vous accompagner par un expert du secteur et assurez-vous que le prix est bien positionné.

Les villes avec du potentiel

Je vais prendre des indicateurs assez simples :

Des villes avec un prix au m2 « raisonnable »
Une économie développée
Une démographie bien orientée et en hausse depuis plusieurs années

Toulouse est une ville qui rentre dans ces critères.

Certes l’emploi, massivement dans l’aéronautique, souffre de la crise sanitaire mais est très fortement soutenu par l’Etat.

Le prix au m2 reste contenu malgré la taille et le potentiel de la ville. Côté démographie, Toulouse sera la troisième ville de France d’ici 10 ans passant alors devant Lyon).

Je m’intéresse également aux villes qui profiteront du projet Le Grand Paris et qui ont encore un foncier peu élevé.

Relier la capital en un temps record permettra un développement certain des villes concernées (choisissez-les sur la base des critères précédents).

Pourquoi les palmarès ne servent à rien ?

Lorsque l’on commence à s’intéresser à l’immobilier, c’est un réflexe. On ne peut s’empêcher de regarder les palmarès des villes, publiées chaque année par la presse financière.

Le problème ?

C’est que ça ne sert strictement à rien.

Oui, vous pourrez avoir les grandes tendances. Quelques pistes…

Mais de là à pouvoir investir aveuglément dans n’importe quel projet locatif de la ville… Vous avez toutes les chances de faire une très mauvaise affaire.

Que ce soit pour l’immobilier ou pour n’importe quel investissement financier, vous devez regarder ce que vous avez en face d’un prix : le potentiel de revalorisation ? la sécurité des loyers ? l’état général de l’appartement ? Et j’en passe…

La croyance populaire retient le critère des 3 E : l’Emplacement, l’Emplacement, l’Emplacement.

C’est certain car une maison ne pourra jamais être déplacé ailleurs.

Mais l’emplacement ne se paie certainement pas à n’importe quel prix !

Il est préférable d’acheter un appartement un peu plus éloigné des transports en commun ou dans un quartier en développement à un bon prix que de surpayer un bien immobilier dans des quartiers huppés que vous ne louerez pas plus cher (et où vous devrez attendre des années pour rattraper son juste prix).

N’oubliez pas que l’investisseur immobilier doit se préoccuper de deux choses :

Le risque locatif et donc s’assurer que la demande sera bien suffisante pour ne pas avoir de discontinuité de ses revenus locatifs
La valorisation : vérifier qu’il achète au bon prix

Le temps fait ensuite le reste du job : l’enrichir.

Où investir dans l’immobilier locatif ?