La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation dans la construction dans l’immobilier neuf. Il est éligible sur une partie du territoire (zones A bis, A et B1) jusqu’en 2021. C’est ce même zonage géographique qui détermine les plafonds de ressources des locataires et le montant des loyers.
L’avantage de la loi Pinel est de profiter d’une réduction d’impôts sur 6, 9 ou 12 ans. Cette loi succède au dispositif Duflot.
Le marché immobilier français n’est pas homogène
Le marché immobilier est différent d’une région à l’autre en France. La loi Pinel a donc découpé le territoire français en zones depuis le 1er octobre 2014. Ces zones sont appelées A bis, A, B1, B2 et C.
En fonction des zones, le rapport entre la demande locative et l’offre est différente. La zone A bis est la zone la plus tendue en termes de demande locative et la zone C, la moins tendue.
Comme les lois précédentes d’investissement immobilier dans le neuf, la loi Pinel a pour vocation de répondre à la pénurie de logement dans les zones les plus tendues de France en dynamisant la construction et en facilitant l’accès au logement.
Ces zones définissent également un plafond sur le loyer proposé et un autre sur les ressources du locataire.
Le plafond de loyer de la loi Pinel
Afin de maîtriser la hausse des loyers, comme c’est le cas dans les grandes villes, la loi Pinel instaure un plafond sur les loyers. Chaque année, les plafonds de loyer de la loi Pinel sont réindexés afin de tenir compte de l’évolution des prix (inflation).
Le plafond est un loyer par mètre carré charges non comprises que le bailleur peut proposer. Le propriétaire devra donc s’assurer du métrage de son logement à retenir.
Les petits logements ayant un loyer moyen au mètre carré plus élevé que les grandes surfaces, un coefficient d’ajustement doit être appliqué au loyer calculé.
Le coefficient multiplicateur est de 0,7 + 19 / surface habitable du logement. Le coefficient ne peut pas excéder 1,2.
Le plafond du loyer au 01/01/2019 est le suivant :
| Zone | Loyer/m² |
| Abis | 16,96€ |
| A | 12,59€ |
| B1 | 10,15€ |
| B2 | 8,82€ |
| C | 8,82€ |
Exemple de calcul de loyer Pinel
Pour un appartement situé en zone A et d’une surface habitable de 50 m² au prix de 250 000€, le coefficient multiplicateur est de 0,7 + 19 / 50 = 1,08. Le loyer maximal est donc de 50 x 12,59 x 1,08 = 679,86.
Le plafond de ressources du locataire en loi Pinel
De la même manière que le plafond sur les loyers, la loi Pinel a instauré un plafond de ressources du locataire en fonction de la zone du logement.
Les ressources sont les revenus nets imposables des locataires. L’objectif de cette contrainte est de proposer un logement neuf à des personnes ayant le plus de difficultés à se loger car il ne s’agit pas de populations très aisées (même si les plafonds de ressources restent très raisonnables).
| Composition du foyer du locataire | Lieu de situation du logement | |||
|---|---|---|---|---|
| Zone A bis (en €) | Zone A (en €) | Zone B1 (en €) | Zone B2 et C (en €) | |
| Personne seule | 37 508 | 37 508 | 30 572 | 27 515 |
| Couple | 56 058 | 56 058 | 40 826 | 36 743 |
| Personne seule ou couple ayant une personne à charge | 73 486 | 67 386 | 49 097 | 44 187 |
| Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge | 87 737 | 80 716 | 59 270 | 53 344 |
| Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge | 104 390 | 95 553 | 69 725 | 62 753 |
| Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge | 117 466 | 107 527 | 78 579 | 70 721 |
| Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième | +13 087 | +11 981 | +8 766 | +7 888 |
Exemple
Un célibataire emménage à Paris dans un logement en loi Pinel. Paris est en zone A bis. Ses revenus nets annuels ne peuvent dépasser 37 508€.
Un couple s’installe à La Rochelle dans un logement Pinel. La zone est B1. Leurs revenus nets annuels cumulés ne peuvent dépasser 40 826€.
Le plafond des niches fiscales
L’investissement dans le neuf en loi Pinel est soumis aux niches fiscales. Le particulier doit donc surveiller à ne pas excéder le plafond des niches fiscales avec l’investissement dans un Pinel. Ce plafond est de 10 000€ pour les investissement en métropole et 18 000€ pour les investissements en outre-mer DOM-TOM.